第1篇 物業(yè)管理前期介入工作內容-3
物業(yè)管理前期介入的工作內容(3)
第三節(jié) 施工建設階段介入
物業(yè)在施工建設階段的介入主要側重于項目土建工程的尾聲,即在設備、門窗安裝階段,時間上大致在竣工驗收前5-6個月。
施工建設介入程序與內容
1.成立工程介入小組,一般2~3人,專業(yè)組人員專業(yè)搭配合理,具有水電氣專業(yè)知識和良好的溝通技巧,并經過相關工作的培訓。地產項目部應設定專人與物業(yè)對接,及時回復物業(yè)的建議。
2.介入小組按照施工安裝進度進行現(xiàn)場跟進,發(fā)現(xiàn)問題及時通過與地產、施工方等進行溝通解決。要建立對日常各項工作的監(jiān)督和記錄制度,通?？赏ㄟ^建立一套報表體系來實施,報表包括的主要內容有:工作計劃、檢查情況及對問題處理的建議。
3.實行填報前期介入情況周報制度,將在施工現(xiàn)場發(fā)現(xiàn)的問題以周報的形式書面呈報給地產相關部門,并跟進所呈報問題解決情況。
4.物業(yè)定期參加地產組織的項目現(xiàn)場工作協(xié)調會,及時溝通相關問題和進度。
5.物業(yè)對介入中發(fā)現(xiàn)的重要問題應以書面報告的形式上報給地產公司領導,并跟進問題整改落實情況。
物業(yè)公司在項目施工階段介入應注意的要點
1.了解委托項目各類機電設施設備配置或容量、設施設備的安裝調試、各類管線的分布走向、隱蔽工程、房屋結構等,并指出設計中缺陷、遺漏的工程項目,加強常見工程質量通病及隱蔽工程等特殊過程的監(jiān)控。從業(yè)主使用功能角度,注意完善相關設計規(guī)劃缺陷,包括各類開關、空調位(孔)、插座、排水、預留電源、排煙道、門的開啟方向等。
2.地下室工程
地下室因其結構埋藏于地表以下,受地下水或雨季雨水滲入泥土里形成的水壓環(huán)境,是滲漏問題的常發(fā)部位。因此,根據(jù)其設計采取的防水施工方案而相應地重點監(jiān)理以下事項:
a)無論采取何種防水設計施工,基坑中不應積水,如有積水,應予排除。嚴禁帶水或泥漿進行防
水工程施工。
b)采用防水混凝土結構時,除嚴格按照設計要求計算混凝土的配合比之外,應重點檢查:砼攪攔
時間不得少于2分鐘(用機械攪攔);底板應盡量連續(xù)澆注,須留設施工縫時,應嚴格按照規(guī)范中的留設要求和施工要求施工后,墻體只允許留水平施工縫;后澆帶、沉降縫等應盡量要求在底板以下,墻體外側相應部位加設防水層(可用卷材、涂膜等);預埋件的埋設應嚴格按規(guī)范施工;養(yǎng)護時間和養(yǎng)護方式應嚴格監(jiān)控,此項是承建商經常忽視的工序,但對砼的防水能力有較大的影響。
c)采用水泥砂漿防水層,除按設計及規(guī)范施工外,應注意陰陽角應做成圓弧形或鈍角;剛性多層
作法防水層宜連續(xù)施工,各層緊密貼合不留施工縫。
3.回填土工程
回填土工程涉及首層樓地面(無地下室結構的)、外地坪的工程質量,如回填質量不好,將會導致地面投入使用一段時間后出現(xiàn)下沉、損壞埋設管道,使地面開裂等問題。因此,應對此項工程回填土成份、分層打夯厚度進行監(jiān)控,有問題應堅決要求返工,否則后患無窮。
4.樓面、屋面砼工程
樓面、屋面砼工程質量,通常是引發(fā)樓面、屋面開裂的一個主要原因,亦是物業(yè)在以后的維修工作中無能為力的問題,故在樓面、屋面砼工程中應重點注意。
a)鋼筋綁扎:鋼筋綁扎是否按圖按規(guī)范施工,其開料長度、綁扎位置、搭樓位置、排列均勻等問
題,均造成以后樓板的開裂,特別是樓板的邊、角位置、懸挑梁板的鋼筋綁扎應重點檢查,同時應監(jiān)督施工單位切實做好鋼筋墊塊工作,以免出現(xiàn)露筋現(xiàn)象。
b)砼澆注:除發(fā)展商的監(jiān)理人員注意按施工規(guī)范監(jiān)理施工外,鑒于物業(yè)常見質量問題,物業(yè)參與
監(jiān)理的人員應重點對廚房、衛(wèi)生間的地面澆注進行監(jiān)理,有剪力墻結構的亦為重點監(jiān)督。如這些部位施工出現(xiàn)問題,通常會引發(fā)廚、廁、衛(wèi)生間地面、剪力墻墻面出現(xiàn)大面積滲水,還會出現(xiàn)難以檢查維修的問題。如剪力墻因砼搗制不密實,出現(xiàn)外墻面雨水滲入外墻面后,在墻體內的孔隙內滲流一段距離后滲出內墻面,導致維修困難,故對以上部位砼的振搗應嚴格監(jiān)控。
5.砌筑工程
建成物業(yè)常有墻體與梁底的結合部出現(xiàn)裂縫的現(xiàn)象,造成此問題,通常是墻體砌筑至梁底時的砌筑方式不對,砂漿不飽。因此,在砌筑工程中應對砌筑砂漿的飽滿、墻頂磚砌方式進行監(jiān)督,墻頂與梁底間的砌磚,應把磚體斜砌,使磚體兩頭頂緊墻頂和梁底,并保證砂漿飽滿。
6.裝飾工程
a)外墻面:外墻面抹灰及飾面施工的好壞常常是影響外墻是否滲水的一個關鍵,應嚴格監(jiān)督。
b)內墻面及天花板:內墻面及天花板常用混合砂閃抹灰。如混合砂漿中含石灰、紙筋等材料,應注意砂漿的攪攔均勻,以免造成墻體飾面開裂,墻體與砼梁、柱搭接處,最好加設砂布等材料后再抹灰。
c)地面:廚、廁地面,作為濕區(qū)應重點監(jiān)理,注意砂漿密實及查坡泄水方面。
7.門窗工程
木門與墻體接合處,由于材質的差別,經常會出現(xiàn)縫隙,外墻窗戶通常會出現(xiàn)窗框與墻體間滲水,這些都是施工問題,應按有關施工規(guī)范及設計方案嚴格監(jiān)理施工。
8.給排水工程
a)給水工程:如供水管道埋設在墻內,則應在隱蔽前做試水、試壓試驗。
b)排水工程:原有常用的鑄鐵管,常因質量問題,出現(xiàn)管壁砂眼滲水、接口容易滲水,使用年限短等問題,使物業(yè)管理公司維修困難、管理費用增多,在可能的情況下建議改用pvc水管。
第2篇 某物業(yè)客戶服務部工作單使用管理規(guī)定
為了明確工作單使用規(guī)范,加強投訴處理過程控制,確保工作件件有著落、事事有回音,特制定本制度。
第一章 總則
第一條 本制度適用于物業(yè)公司內的所有員工。
第二條 工作單一式兩聯(lián),一聯(lián)作調度中心存底,一聯(lián)給執(zhí)行人作執(zhí)行憑證;
第三條 工作單由檔案管理員統(tǒng)一管理,根據(jù)需要定期安排采購,并按領用發(fā)放規(guī)定分發(fā)使用;
第四條 工作單的主體使用部門為調度中心,調度員、調度主管或部門領導均可派單,主要對象為各部門負責人、主管級員工、物業(yè)助理、工程師、維修工、維修監(jiān)理、咨詢員,每項工作都可用工作單的形式安排處理;
第二章 管理規(guī)定
第五條 調度中心派單員須詳細填寫派單人、任務地點、工作內容、工作要求、要求回復時間等,接單人簽名確認并填寫接單日期(精確到分鐘)后帶走執(zhí)行聯(lián)開展工作;
附則:如違反本規(guī)定,發(fā)現(xiàn)每漏填一項或不清楚的扣罰責任人當月工資30元。
第六條 調度中心派發(fā)工作單必須合理,任何接單人不得拒絕接單,如確實無法處理的可逐級向上級領導匯報。
附則:如違反本規(guī)定,調度中心派單人派單不合理的扣罰當月工資30元,接單人拒絕接單的,扣罰接單人當月工資100元。
第七條 接單人必須按時完成派工任務,若未能如期完成,應在回復期限內反饋調度中心,報告工作進展情況;
附則:如違反本規(guī)定,接單人未按時完成工作,也未向調度中心回復進展情況的,扣罰責任人當月工資30員。
第八條 完成委派任務后,執(zhí)行人須將處理過程及結果詳細填寫在備注一欄后,請服務對象(業(yè)主或住戶等)簽字認可,再交調度員進行電話回訪后簽字確認并記錄后存檔;
附則:如違反本規(guī)定,扣罰責任當月工資30元。
第八條 每天下班前十分鐘調度員應核查當天工作單完成情況,在交接班記錄本上詳細了解工作未完成的原因并進行適當?shù)闹笇?、調整;
第九條 工作單用完后,由調度員憑存根聯(lián)到檔案管理員處領取,要求工作單存根聯(lián)不得有缺頁或損壞。
附則:如違反本規(guī)定,每發(fā)現(xiàn)缺、損一頁的扣罰當事調度員當月工資30元
第三章 附則
第十條 本規(guī)定由**物業(yè)管理有限公司客戶服務部負責解釋。
第十一條 本規(guī)定從下發(fā)之日起開始施行。
第3篇 物業(yè)管理工作中溝通技巧方法
物業(yè)管理工作中溝通的技巧和方法
物業(yè)管理工作關鍵在于溝通。
何為溝通溝通,就是信息交流,就是思想互動,通過“溝通”這座橋梁,我們和服務對象相互了解彼此的想法、立場和觀點,進而達到相互理解,相互信任,最終到達和諧社區(qū)的理想彼岸。
那么,如何做到有效的溝通,是否有技巧和方法呢
我以為,在物業(yè)管理中,溝通的技巧和方法在于工作實踐中的經驗積累。“熟能生巧”就是這個道理。
首先,作為一名物業(yè)管理人員,要端正思想認識。必須做到以下幾點:
一、尊重不傲慢
我們渴望得到人尊重,但首先要學會尊重別人,我們的服務對象來自社會各階層、各人群,切不可以貌取人,看到有錢人就卑躬屈膝,看到窮人就橫眉冷對。不懂得尊重別人的人,也得不到別人的尊重。
二、熱情不冷漠
物業(yè)管理是服務性行業(yè),從業(yè)人員保持熱情的態(tài)度是起碼的職業(yè)道德。最忌諱的就是一臉冷漠、愛理不理。未開口已經得罪了業(yè)戶,何來“溝通”而言
三、誠信不敷衍
在工作中,我們要以誠為本,說到就要做到,切不可“開大興”、“摜浪頭”,事后不兌現(xiàn),敷衍了事。
四、禮貌不刻薄
禮貌是社交中的基本準則,更是物業(yè)管理的基本要求。禮字當頭,禮貌在先。切忌諷刺、挖苦、語言尖刻。
五、不呆板
在工作中堅持原則,按法律、法規(guī)辦事的同時,也要視實際情況,在不違反原則的前提下,盡量地予以變通、靈活。
六、負責不推諉
該是我們做的,我們就要做到;該是我們負責的,決不推諉。取信于民。
做到以上幾點,是否就可“一溝就能”了呢未必,有了正確的思想,還要有適當?shù)墓ぷ鞣椒?。那?在物業(yè)管理中“溝通”有哪些方法呢
一、說服教育法
將物業(yè)管理的有關法律、法規(guī)、政策向業(yè)戶進行宣傳、教育和說服,是我們在工作中最常用的方法,但往往也是效果比較差的方法,直觀的,死板的說教是無能的表現(xiàn)。
講法律、講政策理所當然,但怎么講,很有講究。因此,本方法常常要和別的方法結合使用,方能奏效。
二、換位思考法
“愛”與“被愛”是一對矛盾。作為管理者,有時也要換個角度,如果“我是個業(yè)主”會怎么想以他的心態(tài)感受一下他的感受。同時也可以請業(yè)戶也換個角度,如果他是管理者,該如何做將心比心,相互理解,解決矛盾。
三、入鄉(xiāng)隨俗法
在工作中講普通話是基本要求,但是,根據(jù)服務對旬的不責罵,特別對一些老年人,用同樣的方言來接待他們,往往會收到事半功倍的效果。“家鄉(xiāng)音,一家親”,同樣的方言在情感上已得到了認同,還有什么不好說,不好商量呢但切記:如果沒有說方言的能力,還是說普通話,否則“鸚鵡學舌”,弄巧成拙,業(yè)戶以為你在嘲笑、挖苦他。特別是對敏感方言,如“蘇北話”,不要輕易模仿。
四、避實就虛法
有時直截了當,直奔主題,往往會使矛盾激化,雙方弄僵。還不如避實就虛,先談點和主題無關的話題,談點天氣,交通什么的,緩和一下氣氛,然后再找機會,切入主題。
五、投其所好法
根據(jù)溝通對象的脾氣、愛好,可以多聊聊對方感興趣的話題。如歡喜棋牌,就談談牌局對弈;愛好旅游,就談談山水;鐘愛子女,就多贊揚贊揚他的孩子。對待中年婦女,贊美她的孩子是溝通最快捷的路徑,俗話說,母以子貴嘛!
六、以退為進法
有時談僵了,切不可火上澆油,貪一時之快,把該講的,不該講的都發(fā)泄出來,這樣只能把對方逼入對立境地;不如以退為進,來個緩兵之計,勸一句,消消火,待合適機會,或換別人再跟業(yè)主溝通。
七、委曲求全法
有時會遇上不講理的業(yè)戶,這時更需要總代表,寬容,大度,切不可以牙還牙、針鋒相對,而更應該和顏悅色,輕聲細語,即使被罵了也要能夠忍耐,小不忍則亂大謀,古人之言不可不聽。
除了以上各種方法,還可以利用一些非語言因素,更加強“溝通”效果。
一、離開沖突現(xiàn)場交談
在沖突現(xiàn)場溝通,只能“觸景生情”,越談越氣憤。心態(tài)無法平靜,還可能有旁觀好事者,添油加醋,擾亂局面,可能的話,勸其離開沖突現(xiàn)場,到其他場所交談溝通較為有利。
二、坐下來談
能坐下談就不要站著,“請坐”不光是禮貌,也是融洽氣氛,便于溝通的一個鋪墊。
三、談話時保持合適距離和位置
根據(jù)心理測試,一般人談話,身體保持1米半的距離為宜,太近會感覺壓迫,太遠則有生疏之感,且交談雙方所站位置最好呈90度角,面對面有對抗之嫌。 總之,物業(yè)管理人員應是一名“雜家”,上至天文地理,下至雞手蒜皮,遠至三皇五帝,近到禽流感洋垃圾,都要知道一點,各種知識都要學習一點。厚積才能薄發(fā),一旦需要時就能即興發(fā)揮,瀟灑自如。當然,最重要的是,物業(yè)人應該保有對物業(yè)工作的熱情和對業(yè)主的善意。只有牢固樹立“為民服務”的思想,再掌握以上所言溝通的方法和技巧,才能是表里如一,長袖善舞,否則,再好的技巧,也只能是作秀,“皮笑肉不笑”是很不好看的。
第4篇 物業(yè)管理專家團工作職能
物業(yè)管理專家團主要職能
為保證本公司質量管理標準的實現(xiàn)及更有力地推行'星級生活服務',本公司將以各專業(yè)部門技術和人力支持,結合物業(yè)管理服務實際需要,組建'北埠雅園'物業(yè)管理專家團。負責定期赴'北埠雅園'現(xiàn)場進行監(jiān)察支援。并根據(jù)現(xiàn)場發(fā)現(xiàn)問題,及時、針對性的提出整改建議和糾正、預防措施。主要職能如下:
1根據(jù)管理處主任及每次考察、評審所傳遞、獲得信息,憑借豐富管理經驗為'北埠雅園'度身訂造一整套物業(yè)管理實施方案,完成合同約定的各項工作內容。
2定期與'北埠雅園'發(fā)展商、業(yè)主委員會溝通,收集和處理有關問題。
3負責解決物業(yè)管理工作中的重點和難點。
4定期對管理處進行全方位考核,并提出整改意見。
5對管理處主任的工作予以考察、評價和完善。
第5篇 物業(yè)公司安全衛(wèi)生護具管理工作程序
職業(yè)安全衛(wèi)生管理程序文件
--物業(yè)公司安全衛(wèi)生護具管理程序
1.0目的
規(guī)定用于員工職業(yè)安全衛(wèi)生的保護用品器具的管理控制方法,以利于貫徹實施職業(yè)安全衛(wèi)生標準。
2.0適用范圍
適用于公司所有職業(yè)安全衛(wèi)生的保護用品器具的管理。
3.0職責
3.1辦公室負責個人防護用品的采購及發(fā)放。
3.2各部門及管理處負責防護用品的領用及管理。
4.0工作程序
4.1個人防護用品配備標準
4.1.1公司質量/環(huán)境/安全管理委員會主任負責組織各部門負責人對員工個人防護用品進行識別,確定各崗位服務作業(yè)所需防護用品種類及數(shù)量,形成《個人防護用品配備標準及保管發(fā)放標準》。
4.1.2個防護用品配備標準的確定,應充分保證員工作業(yè)安全,根據(jù)公司當前物業(yè)管理服務過程特點,并參照執(zhí)行《工廠安全衛(wèi)生規(guī)程》、《關于改革職工個人勞動防護用品發(fā)放標準和管理制度的通知》。
4.1.3由辦公室負責根據(jù)《員工個人防護用品配備標準及保管發(fā)放標準》組織采購和發(fā)放。
4.1.4當發(fā)生作業(yè)條件(環(huán)境)變更或增新的服務項目,需要增加防護用品種
類時,由所在部門或管理處填寫《物品采購申請表》,經總經理批準后,辦公室負責配備,同時更新《員工個人防護用品配備標準》。
4.2個人防護用品采購、驗收與保管。
4.2.1公司所需防護用品的采購及驗收由辦公室負責,具體按《采購控制程序》
和《供應商/服務承包商管理與評審程序》的規(guī)定進行,對防護用品供應商評估必須審查其是否具備政府主管部門認可的防護用品生產、銷售資格。
4.2.2防護用品發(fā)放前,防護用品的貯存保管必須按《倉庫管理規(guī)定》的要求執(zhí)行,建立臺賬,明確存放地點和貯存條件,并實行定期檢查。
4.3個人防護用品的發(fā)放、使用
4.3.1按《個人防護用品配備及保管發(fā)放標準》的規(guī)定,需要配備防護用品的崗位,由其所在部門負責統(tǒng)一填寫《物品領用登記表》辦理領用手續(xù)。
4.3.2個人防護用品發(fā)放時必須明確保管責任,確保防護用品得到妥善保管和正確使用。
a)僅屬某位員工使用的防護用品,由其本人負責保管;
b)由當班人員集中使用的防護用品,部門負責人指定存放地點,并指定保管責任人;
c)對需集中加鎖保管的防護用品,必須保證需要使用時,員工能夠方便取得。
4.3.3防護用品應按規(guī)定的使用年限使用,見《個人防護用品配備及保管發(fā)放標準》。對于已經發(fā)生損壞,影響使用的防護用品,應填寫《物品采購申請表》經本部門領導審核,總經理批準后,辦公室采購。
4.4個人防護用品保養(yǎng)
4.4.1按《防護用品保管發(fā)放制度》的規(guī)定,需定期消毒/清洗的防護用品,由使用部門負責統(tǒng)一組織進行。
5.0相關文件
5.1《個人防護用品配備及保管發(fā)放標準》(zh*-ohs-06-jl-01)
5.2《采購控制程序》(zh*-qp-11)
5.3《供應商/服務承包商管理與評審程序》(zh*-qp-10)
5.4《倉庫管理規(guī)定》(zh*-qp-11-w*-01)
5.5《工廠安全衛(wèi)生規(guī)程》(政府文件)
5.6《關于改革職工個人勞動防護用品發(fā)放標準和管理制度的通知》(政府文件)
6.0質量記錄
6.1《物品領用登記表》(zh*-qp-11-4/a)
6.2《物品采購申請表》(zh*-qp-11-1/a)
第6篇 商業(yè)大廈物業(yè)管理前期介入工作
商業(yè)大廈項目物業(yè)管理前期介入工作
物業(yè)管理的前期介入是物業(yè)管理整體階段的基礎和重要環(huán)節(jié),在此階段,物業(yè)管理公司要傾注大量人力物力,在紛繁瑣碎的事務中理清頭緒,了解熟悉并參與整體物業(yè)的接管驗收工作,詳盡登記造冊存檔,為將來的物業(yè)管理工作開個好頭,夯下堅實的基礎。
總體來講,物業(yè)管理的前期介入工作可以分為以下幾個時段與內容:
施工期物業(yè)管理
設施設備調試期物業(yè)管理
竣工驗收及物業(yè)接管驗收期間物業(yè)管理
其他前期準備工作
前期物業(yè)管理人員安排與工作進度
1 施工期物業(yè)管理工作
1.1 盡快熟悉現(xiàn)場和各類施工圖紙,跟蹤了解隱蔽工程施工及各類管道檢修口預留位置情況并做詳細記錄;
1.2 了解設計和施工狀況,各公共部分水電開關、裝飾材料等的造型及位置,環(huán)境清潔用水預留接口等;
1.3 根據(jù)以往的工程前期介入和物業(yè)管理經驗,就今后可能存在的施工質量隱患或影響使用和管理的問題,與發(fā)展商協(xié)商,進行前期協(xié)調改進;
1.4 對影響大廈功能、危及設備及業(yè)主人身安全、嚴重影響今后管理運行的問題,及時與發(fā)展商洽談解決,盡量不留后患;一時無法解決時,列出整改報告,提交發(fā)展商備案處理。
2 設施設備調試期物業(yè)管理
在設施設備調試期,**將委派由機電工程部經理帶隊、各專業(yè)工程師組成的小組來現(xiàn)場協(xié)助工作,除進行專業(yè)培訓工作外,與管理機構的工程技術人員一起,共同開展以下工作:
2.1 對設備的選型、安裝提出建議,對現(xiàn)場設施設備安裝狀況進行檢查,包括電梯井道防水、安裝過程的質量監(jiān)控,各種管線的預埋等;
2.2 出席有關工程的會議,參與機電設備的測試檢查,建立調試檔案;
2.3 及時發(fā)現(xiàn)可能造成的隱患或妨礙今后日常維修維護的問題,列出遺漏工程,從物業(yè)管理專業(yè)角度提出相應的整改意見,及時通報發(fā)展商。
2.4 參與設備的調試
將工程技術人員分成四個小組,分別參與大廈的供配電、電梯、空調(包括空調、通風及消防排煙等)、給排水(包括消防供水等)、弱電(包括消防自動報警、樓宇自動化、保安電視監(jiān)控、綜合布線等)等項目的調試,掌握設施設備的性能、結構、參數(shù)、工和環(huán)境條件和操作要領,進行詳細的記錄。在進行調試觀摩的同時,根據(jù)了解的實際情況,編制今后的設施設備操作維修規(guī)程和各項作業(yè)指導書。
3 大廈竣工驗收及接管驗收期物業(yè)管理
3.1 大廈工程竣工驗收
**工程竣工并開始驗收,管理處人員將參與建筑質量主管部門與業(yè)主組織的工程竣工驗收工作,協(xié)助為主了解、發(fā)現(xiàn)施工質量問題,并作好驗收記錄,屬于必須解決的及時書面呈交施工管理方協(xié)助,并報發(fā)展商。
3.2 物業(yè)接管驗收
物業(yè)接管驗收應在工程竣工驗收后進行,也可同時進行。由于相關的交接方不同,驗收的側重面及程度也不一樣,需要區(qū)別對待。工程竣工驗收是施工單位向發(fā)展商移交物業(yè),驗收的方式按國家標準進行局部檢查或抽樣試驗檢查;而物業(yè)接管驗收是發(fā)展商向物業(yè)管理方移交物業(yè),驗收的方式是按業(yè)主進駐的使用要求進行檢查,大量的工作內容是進行全面的外表及功能檢查。物業(yè)接管驗收分現(xiàn)場驗收、資料交接、其它交接與接管驗收注意事項等四個方面。
3.3 現(xiàn)場驗收主要項目
a. 土建工程:包括各屋面排水坡度,伸縮縫、地面有無滲水;地下室墻面有無滲水,地面有無空鼓及滲水,進出口坡道防滑等;前廣場及架空層綠化小品,地面有無空鼓及開裂等;消防門、通道、樓梯等。
b. 裝飾工程:包括各地面、墻面、地腳線、護墻板、天花各種裝飾;門和門框及附件;護攔及扶手;燈具及其它小電氣設施;外墻面(包括各涂料、裝飾及玻幕);公共區(qū)域設施設備的外裝飾;各種標識及區(qū)域圖示;公共洗手間、會議室、垃圾轉運站、各設備及管理用房、信報箱等。
c. 供配電系統(tǒng):包括正常供配電設備;應急供配電設備;油箱及油庫、各配電房的防鼠;各強電檢查并內管線及電箱;避雷裝置;公共照明、用電器具等;
d. 給排水系統(tǒng):各供水、消防水泵及電機等;各水箱;給排水管網、接頭及閥門等;檢查并內管線、水表及閥門等;化糞池及室外排污、雨水井;消防栓、消防供水管網、接頭、閥門等;人防工程及相應供水系統(tǒng)等。
e. 電梯系統(tǒng):各電梯運行、梯門、井道、機房及電機等。
f. 空調系統(tǒng):空調制冷機組、汽水交換器、風柜、各盤管機、各風管及風口;空調風柜房地面排水坡度、下水口、回風系統(tǒng)、新風機等(包括暖風系統(tǒng));空調冷卻水系統(tǒng)、冷卻塔、冷卻泵及電機、各檢修口等;通風及防排煙風機、風口、風管及控制系統(tǒng)等;
g. 弱電系統(tǒng):消防報警系統(tǒng)(消防控制中心報警聯(lián)動、自動溫煙感、警鈴及手動按鈕、防火卷簾門、廣播等);樓宇自動化(模塊控制的空調、電力、電梯、保安等);弱電檢查并內管線、接線箱等。
3.4 資料交接
a. 產權資料:項目批準文件、用地批準文件、建筑開工有關資料、丈量報告等。
b. 技術資料:竣工圖(包括總平面、建筑、結構、設備、附屬工程及隱蔽管線等)、各類公共設備使用說明書及調試報告、地質勘察報告、工程合同及開、竣工報告、工程預決算分項清單、圖紙會審記錄、工程設計變更通知及技術核定單(包括質量事故處理記錄)、隱蔽工程驗收記錄、沉降觀察記錄及沉降觀察點布置圖、竣工驗收證明書、鋼材及水泥等主要材料的質量保證書、新材料及構配件的鑒定合格證書、設備(水、電、空調、電梯)及衛(wèi)生潔具的檢驗合格證書、砂漿及混凝土試塊試壓報告、供水管道的試壓報告、機電設備訂購合同、設備開箱技術資料、試驗記錄及系統(tǒng)調試記錄等。
c. 驗收資料:工程竣工驗收證書、消防工程驗收合格證、綜合驗收合格證書、用電許可證、供用電協(xié)議書、用水審批表及供水合同書、電梯使用合格證、電話保養(yǎng)及驗收協(xié)議等。
3.5 其他交接
a. 設施設備的備品備件、施工剩余材料備品等。
b. 具有保修期的設施設備施工或購買合同(保修協(xié)議也可)等。
c. 公共區(qū)域各通道門、設備及管理用房、洗手間、會議室、檢查管井、信報箱鑰匙等。
3.6 接管驗收注意事項
a. 在接管驗收前,管理處將主動與施工管理方協(xié)商有關接管驗收的問題(包括交接方具體人員、驗收具體時間、注意事項等),同時要盡量統(tǒng)一驗收標準,明確交接雙方的責、權、利。
b. 接管驗收不但要檢查物業(yè)的質量,而且還應清點物業(yè)內各種設施設備、公共物品、圖紙資料、綠化小品等
類型、數(shù)量及其它要求的參數(shù)。驗收報告須經交接雙方認可簽字后才能生效。
c. 針對初驗發(fā)現(xiàn)的問題,若屬于必須改正的,書面報請施工管理方敦促施工單位返修;一時無法返修的項目要確定今后維修的期限并請發(fā)展商認可:屬于無法返修的項目,報告發(fā)展商記錄備案。
4 其它前期準備工作
4.1 室外綠化、停車場、道路及園林小品前期介入
根據(jù)**室外綠化、停車場、道路標識系統(tǒng)及園林小品的配套計劃,管理處將結合日后物業(yè)管理運作的需求和實際情況,提出相關工作建議供施工管理方參考。
4.2 清潔衛(wèi)生與環(huán)境衛(wèi)生前期介入
在大廈啟用前,施工管理方將組織施工單位負責進行全面清潔工作,管理處應該予以全面配合。在此項工作中,管理處要注意清潔外墻、石材地墻面、瓷磚地墻面、不銹鋼飾面所使用的清潔液、清潔工具等,防止腐蝕和劃傷以上材料,造成業(yè)主的損失及后續(xù)物業(yè)管理工作的困難。
4.3 消防及安全管理前期介入
大廈的消防工作注重從根本上杜絕火源及控制易燃材料。在室內二次裝修中,許多材料是易燃品,施工現(xiàn)場情況復雜,極易發(fā)生火險和盜竊事件。管理處將對施工管理方進行嚴格巡視檢查,及時發(fā)現(xiàn)危險隱患,報告施工管理方采取措施,以保證生命財產的安全。
4.4 外部公共關系建立
為保證今后物業(yè)管理的順利開展,管理處主任須在**全面啟用前,與相應的政府及公用事業(yè)各職能機構(工商、稅務、物價、供電、供水、電信、環(huán)衛(wèi)、園林、環(huán)保、交管、郵電等)建立穩(wěn)定的溝通渠道,辦理相應的法律文本,并獲得當局的批準。
4.5 客戶全面進駐準備
在**大廈客戶全面進駐之前,**將主動與客戶協(xié)調,確定包括入遷的單位辦公場所、日期、時間、搬運物資數(shù)量、停車地點、搬遷路線、搬運時間、電梯使用等,并共同制定搬遷計劃及注意事項。在遷入過程中,管理處將再次確認安排事項,派有關人員在現(xiàn)場迎接、指引路線,同是監(jiān)督搬運工作遵守有關規(guī)定,保持良好秩序,減少對其它單位的影響。
5 前期物業(yè)管理人員安排計劃與工作進度
5.1 人員安排計劃
根據(jù)前期管理工作計劃及施工進度,**管理處的員工將按計劃逐步招調到位。
a. 施工期人員安排及職責
成立前期物業(yè)管理小組,組長1人,由**副總經理擔任,組員4人,包括**管理處主任以及拓展策劃、機電工程、經營管理部的有關人員。負責領導、指揮、安排前期物業(yè)管理工作,并在中標15天后,赴**施工現(xiàn)場與施工管理方會晤,安排進一步的調查摸底,制定出具體的**《物業(yè)管理前期介入方案》和《經營策劃方案》等。
派長駐**施工現(xiàn)場管理人員1人,在中標15天后進入現(xiàn)場,負責與施工管理方保持密切的聯(lián)系,參與施工方的日常管理工作,完成施工現(xiàn)場的物業(yè)管理前期工作。
b. 設備調試期人員安排與職責
成立以工程部經理為組長,由配電、給排水、空調、自動化專業(yè)工程師組成的四人小組赴現(xiàn)場,參與設備調試期觀摩,負責掌握設施設備的性能、結構、參數(shù)等,編制設施設備操作維修規(guī)程和各項作業(yè)指導書等。
c. 接管驗收前3個月人員安排與職責
接管驗收前3個月,**派往**的7名管理骨干將全部到位,負責**物業(yè)管理的籌備期工作,包括人員招聘、培訓、物資裝備等。
此階段**將適時派出由副總經理帶隊的專業(yè)人員4~5人參與接管驗收,擬訂**《物業(yè)管理接管驗收方案》,協(xié)助管理處開展工作。
接管驗收前1個月,管理處全部人員到位。
5.1 工作進度
根據(jù)**實際情況和行業(yè)慣例,建議在定標后10天內簽定《物業(yè)管理委托合同》,中標15天后開展前期管理。
**大廈前期介入工作進度表 表 1
月份 項目
5月底6~9月10月初11月底12月底
簽定《物業(yè)管理委托合同》
施工管理方的初次會晤
熟悉施工情況、隱蔽工程記錄,制訂《物業(yè)管理前期介入方案》
參與設施設備的調試
盆藝擺放
崗亭、道閘與標識系統(tǒng)方案
竣工驗收
物業(yè)接管現(xiàn)場驗收(包括備品備件)
物業(yè)各種資料交接
返修、復驗及試運行
清潔開荒
公眾文件送審并發(fā)布
準備迎接全面進駐
物資裝備的準備
外部公共關系的建立
全面進駐并開始正式運行
第7篇 z建設廳機關大院物業(yè)管理工作計劃
某建設廳機關大院物業(yè)管理工作計劃
(一)、工作計劃
(1)管理人員每周例會一次,研究分析一周工作情況,特別是分析所存在的問題,研究解決措施,安排本周主要工作。
(2)日常工作要按業(yè)主的托管要求,提供有序的規(guī)范化的服務。在服務中貫徹iso9001:2000國際質量體系要求,始終堅持以業(yè)主滿意度為中心,不斷提高服務質量,廣泛征求意見,持續(xù)改進服務水平,樹立企業(yè)的市場信譽度和業(yè)主滿意度,塑造出我們園中物業(yè)良好的公司企業(yè)形象。
(3)每6個月與業(yè)主委員會就物業(yè)管理進行溝通不少于1次。接受業(yè)主的建議,把**省建設廳機關大院搞的更加美好。
(4)在6.1兒童節(jié)和9.9重陽節(jié)開展各種活動,搞好小區(qū)的精神文明建設;在小區(qū)內組織各種經常性的健康娛樂活動。
(二)具體措施
日常管理事務:
(1)接受業(yè)主服務要求,及時率達到98%;服務滿意率達到98%。
(2)服務時間按照相關規(guī)定要求,每天12小時服務。
(3)針對管理處的基礎工作,進行周計劃安排,服務,檢查的形式。
(4)對小區(qū)的精神文明建設采取定期組織各種文明活動的措施,安排小區(qū)內老年人的娛樂活動。
(5)關于收取物業(yè)管理費用,采取定點收取,或者上門服務等多種形式。
(6)采取各種有效措施,優(yōu)化**省建設廳機關大院的設施設備的效用。
(7)定期或不定期與業(yè)主委員會/業(yè)主溝通,尊重業(yè)主委員會的意見,努力尋求改進。
(8)對小區(qū)的房屋及附屬設施進行例行巡檢,營造園區(qū)的溫馨、安全、文明的環(huán)境。
(9)接受業(yè)主的建議和投訴,并作出整改意見。
公共區(qū)域保潔服務:
(1)目的 :日常保潔、定期保潔,保持整個小區(qū)的整潔美觀。
(2)適用范圍 :小區(qū)內的公共區(qū)域。
(3)職責 :保潔員按服務標準操作實施,并組織逐級監(jiān)督檢查。
(4)工作程序: 參照專業(yè)服務運作實務的相關內容。
①公共道路區(qū)域:地面保持清潔、光亮,無污跡、無水跡、無腳印;走道四角及踢腳板保持干凈,無垃圾;
②樓道:安全扶梯臺階保持清潔,無污物、無垃圾;扶桿上保持光亮,無積灰;樓面垃圾間內垃圾放置整齊,把垃圾袋套在垃圾箱上,四周無散積垃圾,無異味;墻面及走道設施、門框、通風口、燈管保持干凈、無積灰;
③綠化帶:保持植物根部無垃圾、大片落葉;
④地下車庫:保持地下車庫道路暢通,無堆積垃圾及物品;保持地面無灰塵、無垃圾;保持地下車庫空氣流暢,無異味、無毒味,定期噴灑藥水。
⑤垃圾做到日產日清
工程維修服務:
(1)嚴格按照相關的法律法規(guī)和公司質量體系要求進行工程維修服務。
(2)延長值班時間,實行12小時值班制,以解決業(yè)主的需求。
(3)對公共區(qū)域設施設備嚴格執(zhí)行例行檢查制度。
(4)對業(yè)主的特約服務要求,半小時快速響應。
保安服務:
(1)門衛(wèi)值勤服務
a. 每天按時開啟和關閉服務大門。
b. 值勤時站立姿勢規(guī)范。
c. 對問詢人員詢問的問題,要準確回答所提問題。
d. 外來車輛來訪,必須登記。
e. 無關車輛一律謝絕進出或停放。
f. 在值勤中發(fā)現(xiàn)顧客有困難要及時提供幫助,對有生理殘疾的顧客要主動提供幫助。
(2)安全巡視服務
a.在每天巡視中要仔細檢查各類設施和門窗等安全設施,發(fā)現(xiàn)故障或設備運行異常要及時報告相關人員或負責人。
b.定期檢查消防設施和消防器材是否過期。檢查是否缺少消防器材。
c. 對巡查中發(fā)現(xiàn)的可疑情況和可疑人員要進行情況追蹤和匯報。
d. 每天對巡查情況要進行記錄。
(3)園區(qū)安全監(jiān)控
a.24小時對園區(qū)進行監(jiān)控設備監(jiān)控。
b.發(fā)現(xiàn)可疑情況,立即報告。
(4)車輛管理
a.每2小時作一次巡邏,保證停車場內有序;
b.按照科學規(guī)范在園區(qū)地面劃分臨時停車車位;
c.制定科學制度,保證園區(qū)內車輛管理有序;
d.嚴格劃分機動車和非機動車的停放地點。
(5)應急服務
應急服務管理有五方面:①水浸事故應急服務;②治安事故應急服務;③停水、停電事故應急服務;④火警事故應急服務;⑤其它安全事故應急服務。上述五個方面應急服務預案參照專業(yè)服務運作實務的應急服務服務內容具體制訂。無論出現(xiàn)哪一種緊急情況,物業(yè)管理均為緊急或危急狀態(tài),應該采取應急服務內容管理措施。辦公樓應急服務應該有一套完善、快捷、高效的服務管理機制,做到發(fā)生情況即時運行,快速見效。
結合小區(qū)物業(yè)情況制訂出《水浸事故應急預案》、《治安事故應急預案》、《停水停電應急預案》、《火警事故應急預案》,配備必要的物資,指定專人負責,做到防患于未然,隨時投入應急服務。超越物業(yè)管理職能的(如治安處警、火警狀態(tài)嚴重等)應立即與相關主管聯(lián)系,不得擅作主張。
綠化保養(yǎng)服務:
(1)采取措施使綠化植物布局合理。
(2)認真護理使花卉長勢良好,無枯黃葉。色彩搭配協(xié)調
(3)花壇內干凈,無雜草。
(4)注意養(yǎng)護管理,每周養(yǎng)護二次。
(5)草坪按時修剪達到2級要求。
(6)制定相關制度,以保證綠化植物不受侵犯。
第8篇 別墅物業(yè)管理早期介入工作規(guī)范
別墅項目物業(yè)管理早期介入工作
前期物業(yè)管理早期介入工作計劃:派項目經理和相關工程技術人員,根據(jù)現(xiàn)場具體情況制定和實施員工招聘工作,實施員工崗前專業(yè)培訓工作。其他主要任務:
參與工程的規(guī)劃、設計、施工、驗收過程。
協(xié)助售房、向購房者提供該項目的物業(yè)管理咨詢,按照國務院、江蘇省《物業(yè)管理條例》協(xié)助開發(fā)商與購房者簽訂《前期物業(yè)管理服務協(xié)議》和《業(yè)主臨時公約》。
確定現(xiàn)場辦公地點,為開發(fā)商和潛在業(yè)主聯(lián)系提供方便;采購所需的各種物資裝備、辦公用品共計及相關員工的制服;編制各項工作程序和工作進度時間表,以確保核監(jiān)督各項工作和物業(yè)交接的順利完成。完善小區(qū)各項管理規(guī)定、規(guī)范。
處理小區(qū)物業(yè)的交接程序,保障開發(fā)商、業(yè)主的合法權利。
根據(jù)實地情況,列出改善工程項目工作聯(lián)系單,提供給開發(fā)商。督促開發(fā)商根據(jù)存在的問題及時加以改善和完善,改善業(yè)主在日后使用中的便利條件,同時為物業(yè)管理公司在今后的管理服務過程中提供一個良好的空間和條件。
協(xié)助開發(fā)商做好《房屋質量保證書》、《房屋使用說明書》'兩書'的制作、發(fā)放工作。
做好各項房屋面積測繪資料的手機、統(tǒng)計、明細、測算和存檔工作,竣工圖紙資料和相關設施、設備的資料。
前期介入具體工作:
1.介入開發(fā)商規(guī)劃、設計、施工、銷售全過程,為開發(fā)商提供建設性的建議。
2.從物業(yè)建成后的管理角度出發(fā),對設計的規(guī)劃、圖紙可操作性和住戶的方便使用以及物業(yè)的發(fā)展趨勢提出專業(yè)性的建議。
3.從設施的配置能否滿足住房普遍需要出發(fā),對物業(yè)的設施提供專業(yè)性的建議。
4.從物業(yè)的長效管理和物業(yè)的百年使用大計出發(fā),建筑施工如干線、設備安裝等進行監(jiān)督檢查,向開發(fā)商或業(yè)主提供設備保養(yǎng)維護方面的建議,積極參加開發(fā)商重大修改回憶。
5.從利于今后物業(yè)管理,主動觀察和分析管理難點,有針對性的提出施工方面的建議,編制工程完善和遺漏工程項目聯(lián)系單等。
6.積極協(xié)助和爭取為開發(fā)商辦理或承包設計施工有關通信、寬帶網、燃氣、照明、綠化園藝工程、小區(qū)市政、小區(qū)智能化設施(保安監(jiān)控、家庭防盜、電子對講機、電子巡更、可視對講機)等工程。
7.根據(jù)開發(fā)商、施工單位的要求和協(xié)議,為開發(fā)商和施工隊伍提供前期介入物業(yè)管理相關服務。
8.參與部分驗收、竣工驗收和綜合驗收,認真負責做好物業(yè)接管驗收工作。
9.爭取開發(fā)商的理解和邀請,認真參與施工單位的分部驗收和竣工驗收,熟悉和掌握一手資料。
10.參與由政府部門組織的綜合驗收,掌握物業(yè)全面狀況。
11.找開發(fā)商書面通知的安排日程,按規(guī)范及時組織物業(yè)驗收接管,對驗收過程中發(fā)現(xiàn)的問題必須及時約請開發(fā)商協(xié)商解決。
12.提請和協(xié)助開發(fā)商手機提供國家法律規(guī)定的所有接管圖紙資料。
13.做好住戶入住和全面運轉實施物業(yè)管理的準備工作;做好員工招聘和培訓工作,確保員工應知應會,確保員工具備基本上崗素質。
14.制定物業(yè)管理制度和各項規(guī)定,制定入住手冊(用戶手冊),建立住戶基本檔案(入伙通知書、證件、購(租)房合同、住戶登記表、戶冊、維修臺帳、住戶來信來訪都記錄、業(yè)主臨時公約、前期物業(yè)管理協(xié)議、住宅裝飾裝修管理服務協(xié)議書、裝修申請表及物件、裝修臺賬)。
15.與開發(fā)商協(xié)助確定房屋設施設備驗收、接管的具體日程安排,按建設部《物業(yè)驗收接管規(guī)定》,有計劃的進行接管前的驗收,對驗收過程中發(fā)現(xiàn)的工程遺留問題或需要完善的項目,按程序修改后方可接受。
16.接收和妥善分類保管住房鑰匙。
第9篇 物業(yè)公司質量體系文件管理工作程序
物業(yè)公司質量體系文件管理程序
1.0目的
對質量管理體系文件予以控制,確保在使用時可獲得有關版本的適用體系文
件。
2.0適用范圍
適用于公司質量管理體系文件的控制。
3.0職責
3.1總經理負責對公司質量管理體系文件的評審和批準。
3.2管理者代表負責對公司質量管理體系文件的總體控制。
3.3辦公室負責組織質量管理體系文件的建立、整理、發(fā)放、使用、保管以及更改控制。
3.4各部門負責管理本部門持有的質量管理體系文件,并確保體系文件的有效使用。
4.0 過程識別
5.0 行為準則
a)文件應清晰,便于識別,發(fā)布前得到批準;
b)外來文件應識別并控制其發(fā)放;
c)使用文件場所都應得到相關文件的有效版本;
d)對作廢文件做出標識或隔離,防止非預期使用;
e)手冊(含程序)發(fā)布或換版時應先評審、批準后發(fā)布;
f)文件現(xiàn)行及更改狀態(tài)確?？勺R別.
6.0 程序
6.1 文件分類
6.1.1 質量管理體系文件包含手冊、管理制度、技術文件、質量記錄表式等由辦公室負責組織編寫、修改和管理;
6.1.2 行政管理文件包括外來文件和本公司文件由辦公室報批并控制分發(fā).
6.2 文件編目及標識
6.2.1 為確保文件的唯一性,公司做出規(guī)定:
a)質量手冊:鄭州-y*-2002表示:××市××公司質量手冊20**年版.每頁a-0表示a版第0次修改.
b)質量記錄:jl-8.3-01表示質量手冊中第8.3不合格的控制要素中第一個記錄.
6.3 文件控制
-編制文件應收集企業(yè)背景資料并按iso9000系列標準要求編審;
-所有支持體系過程的文件發(fā)布前得到批準,確保適應性;
-文件發(fā)放由主管部門登記編號并用分發(fā)/回收記錄控制發(fā)放;
-文件印制或復印應確保清晰、易于辨別,并注明其版本或修訂狀態(tài);
-手冊管理執(zhí)行質量手冊管理規(guī)定;
-主管部門擬列文件總清單,便于檢索和控制文件有效性;
-文件發(fā)放時在可能情況下及時收回作廢/失效文件,包括圖紙,確保使用場所持有文件的唯一性和有效性;
-用于參改的作廢文件或備用文件做出標識或單獨存放.
6.4 文件更改
6.4.1 質量手冊程序修改,由主管部門填寫《文件更改申請單》任管理者代表審核后報總經理批準,手冊修改量大可采取換頁、修改頁數(shù)超過三分之一應重新?lián)Q版印發(fā).換版應評審后由總經理批準.
6.4.2 技術文件、管理文件更改和換文由管理者代表或主管副總經理批準,如需改換文件修改部門,該部門應獲得文件編制的原背景資料.
6.5 文件使用與保管
1)文件領用時,領用人應在分發(fā)記錄上簽字;
2)文件分發(fā)范圍由主管領導審批;
3)文件使用中不得損壞、亂涂或私自修改,保證文件清晰易于識別;
4)妥善保管文件,放在通風、干燥、安全的地方;
5)文件可以是書面,如有條件也可使用電子媒體,但注意留有備份;
6)文件作廢銷毀應有管理者代表批準.
7.0 相關文件
7.1 記錄控制程序
7.2 管理策劃控制程序
7.3 產品實現(xiàn)策劃(施工組織設計)管理程序
8.0 記錄
8.1 文件發(fā)放回收記錄
8.2 部門要控文件清單
8.3 文件更修改申請單
第10篇 某某花園小區(qū)物業(yè)日常服務管理工作
某花園小區(qū)物業(yè)日常服務管理工作
1、服務期間:日常管理工作主要是包括客戶服務、安全服務、維修服務、環(huán)境服務、有償服務等在內的小區(qū)日常服務管理工作。由**花城交付使用后起計,分為裝修搬遷和正常管理兩個時期。
2、管理服務范圍:
(1)房屋建筑本體共用部位的維修、養(yǎng)護和管理。包括樓蓋、屋頂、梁、柱、內外墻體和基礎等承重結構部位、外墻面、樓梯間、走廊通道、門廳、設備機房等。
(2)房屋建筑本體共用設施設備的維修、養(yǎng)護、管理和運行服務。包括共用的上下水管道、落水管、照明、天線、加壓供水設備、配電系統(tǒng)、(電梯)樓內消防設施設備等。
(3)公用綠地、花木、建筑小品的園林綠化養(yǎng)護與管理。
(4)物業(yè)規(guī)劃紅線內屬物業(yè)管理范圍的公用設施的維修、養(yǎng)護和管理。包括道路、室外上下水管道、化糞池、溝渠、池、井、綠化、室外泵房、路燈、自行車房、停車場等。
(5)物業(yè)規(guī)劃紅線內的附屬配套服務設施的維修、養(yǎng)護和管理。包括商業(yè)網點、文化體育娛樂場所、物業(yè)配套會所等。
(6)專業(yè)裝修工程質量監(jiān)理與裝修管理。
(7)公共環(huán)境清潔服務,包括公共場地、共用部位垃圾的收集、清運等。
(8)交通標示、車輛行駛及停泊秩序與安全的專業(yè)管理。
(9)對物業(yè)實行封閉式安全管理,全天24小時三班輪值,確保物業(yè)安全。
(10)結合地域特色和本物業(yè)的特點組織開展豐富多彩的社區(qū)文化、娛樂活動以協(xié)調社區(qū)內人際關系、溝通感情。
(11)配合和協(xié)助當?shù)毓矙C關進行安全監(jiān)控和巡視等保安工作(但不含人身、財產保險保管責任)。
(12)管理與物業(yè)相關的工程圖紙與竣工驗收資料。
(13)接受用(租)戶就房屋自用部位、自用設施及設備的專業(yè)維修、養(yǎng)護提出的委托并合理收費。
3、裝修搬遷期:指業(yè)主辦妥入伙手續(xù)后,為其房屋進行二次裝修,直至搬遷入住的工作時期。
(1)物業(yè)管控工作難點:
a、面對大量不同裝修單位和素質較低的裝修工人,如何利用有效的管理手段和一定的管理力度去控制他們,保護公共設施設備,不侵害業(yè)主公共利益,同時又監(jiān)督裝修質量,避免遺留安全隱患等。
b、業(yè)主入住有先有后,怎樣兼顧先入住業(yè)主的正常生活和后入住業(yè)主的順利裝修,如何將兩者有效的隔離開來,從而避免被投訴,也是一個棘手的問題。
(2)要有效解決問題,主要控制以下幾個環(huán)節(jié):
a、辦理裝修手續(xù):辦理裝修手續(xù)是裝修第一關,對施工圖紙必須嚴格審核。
①核實業(yè)主裝修設計圖紙,涉及墻體變更的必須提供房屋安全鑒定管理處的許可證明,裝修設計圖紙不能過關的,堅決不予以辦理手續(xù);
②裝修公司的資質復印件、營業(yè)執(zhí)照復印件、項目負責人身份證復印件、照片、聯(lián)系電話;
③收取裝修保證金、建筑垃圾清運費;
④簽定裝修管理協(xié)議,裝修須知,空調安裝位置示意圖,防火責任書。
⑤工程部建議水電管線走向,水電孔洞開啟位置;
b、裝修過程的監(jiān)管:
① 嚴控臨時出入證的辦理;
② 無證裝修人員,證件過期人員禁止進入小區(qū);
③ 打孔、砸墻等破壞性工具未經批準禁止帶入小區(qū);
④ 劃分明確的責任區(qū)域,推行區(qū)域管理小組、保安日查制度,主管、經理不定期檢查的方式,加強對火災隱患、墻面改動、線管排設、涉及外表面的裝修的巡查力度,做好工作記錄,檢查到位,責任到人;
c、裝修完畢的工作:
①建立嚴格的裝修現(xiàn)場驗收制度,有違規(guī)裝修項目的不予以驗收;
②裝修公司退場管理;
③裝修施工各種資料歸檔。
d、其他事項:
① 發(fā)現(xiàn)有違規(guī)裝修的一律開具整改通知書,限期整改,必要時可以向政府有關職權單位舉報;
② 平時加強裝修安全方面的宣傳;
③ 與業(yè)主溝通時注意方式方法;
4、正常管理期:小區(qū)大部分業(yè)主的二次裝修工作已基本完成,小區(qū)環(huán)境的維護、機電設備的保養(yǎng)等日常物管工作均已規(guī)律開展的工作時期。
(1)對設備外觀出現(xiàn)的缺陷進行整改,對維修保養(yǎng)工作的程序等級進行劃分,對運行中的設備進行節(jié)能改造以利于提高設備管理質量。
(2)通過日常工作中的實際運作進一步完善管理機構組建、人員培訓及管理等行政方面事務。
(3)建立健全嚴格的封閉化安全管理制度,包括小區(qū)出入登記制度、保安巡查制度、緊急情況處理制度等。
(4)建立健全保潔、綠化操作考評管理制度。
(5)建立健全財務管理制度、財務人員崗位責任制。
(6)建立健全樓宇機電設備及對講、監(jiān)控的維修保養(yǎng)管理制度。
(7)按照質量管理體系標準建立物業(yè)管理規(guī)范及相應文件并將其切實貫徹到日常管理工作之中。
(8)定期對管理細節(jié)進行考評,并就各崗位所涉及的內容、范圍進行全面檢查,指出問題,分析原因并提出整改意見,跟蹤糾正落實情況:
(9)各項管理規(guī)章制度、崗位、部門職責的制定,跟蹤執(zhí)行情況;
(10)按質量管理體系標準對小區(qū)設備、設施系運行狀態(tài),維修、保養(yǎng)情況進行檢查、診斷,發(fā)現(xiàn)不符合,及時提出整改、糾正,處理措施需以報告形式交給管理商,協(xié)助建立控制程序及方法,確保系統(tǒng)長期正常運行;
(11)根據(jù)管理處服務中心運作的實際情況,對涉及各部門管理的文件進行修正補充,對出現(xiàn)的問題提出建議和解決方案;
(12)對小區(qū)會所設備設施的完善與否提出整改建議:現(xiàn)場考察已裝修配置完畢的會所,根據(jù)會所的裝修格局和功能設置,若發(fā)現(xiàn)器材配置不夠完善,達不到營業(yè)要求,及時向益本公司提出建議,以便達到預期效果。
(13)在物業(yè)評優(yōu)時,制定物業(yè)管理創(chuàng)優(yōu)計劃與實施方案,針對物業(yè)管理各崗位制定工作計劃:
(14)各崗位設施設備的維修保養(yǎng)的工作計劃;
(15)物業(yè)管理規(guī)章制度執(zhí)行情況的工作計劃;
(16)物業(yè)管理檔案資料、創(chuàng)優(yōu)資料的工作計劃;
(17)在保潔工作中對有效提高小區(qū)整體保潔效果提供工作計劃;
(18)提供綠化方面的工作計劃。
(19)進行物業(yè)管理服務意識及行為規(guī)范培訓,保障管理水平
(20)在小區(qū)內計劃、開展有效的、豐富多彩的社區(qū)文化活動。
(21)時機成熟后,依法
成立小區(qū)業(yè)主委員會。
(22)定期開展小區(qū)業(yè)主服務需求調查及業(yè)主滿意度調查,建立業(yè)主信息收集、處理、反饋體系及業(yè)主投訴受理和處理體系。
(23)根據(jù)小區(qū)實際情況,將物業(yè)管理與服務實施方案在實施過程中不斷修正和完善。
第11篇 品質管理經理/主管物業(yè)總部工作職責與職位要求
職位描述：
工作職責：
1、搭建、完善物業(yè)服務品質管理體系，根據(jù)要求推進服務品牌、服務標準、服務流程的修訂和制定；
2、負責公司iso9001/iso14001/ohsas18001三標體系運行和維護，推動公司管理目標和方針的實現(xiàn)，組織內部質量管理及標準化作業(yè)文件的內審及外審工作；
3、對接第三方客戶滿意度調查工作及第三方神秘客戶調查工作，負責客戶滿意調查各節(jié)點的工作跟進，研究和分析滿意度調查數(shù)據(jù)，指導和督促全國各物業(yè)工作制定滿意度提升行動計劃，提升客戶滿意度與現(xiàn)場品質；
4、根據(jù)物業(yè)服務品質管理體系，開展服務質量督導、檢查和評定，監(jiān)督執(zhí)行情況；
5、協(xié)調組建全國物業(yè)專家團隊，定期開展專業(yè)培訓與全國范圍的交叉督導工作；
6、統(tǒng)籌銷售案場的物業(yè)管理工作，根據(jù)銷售案場物業(yè)服務標準，定期開展督導、檢查；
7、負責全國環(huán)境類(清潔/綠化/四害消殺等)分承包方統(tǒng)籌管理，負責各物業(yè)公司環(huán)境類招采立項/招標文件的審核指導，統(tǒng)籌監(jiān)督開標評標過程，統(tǒng)籌分承包方庫管理和年度評價。
職位要求：
1、本科及以上學歷，物業(yè)管理等相關專業(yè)；
2、5年以上大型物業(yè)品質管理或項目管理工作經驗，對品質體系運作，品質提升或客戶體驗改善有心得及提升措施；
3、熟悉物業(yè)行業(yè)相關法律法規(guī)知識和物業(yè)管理各模塊的業(yè)務知識，具有明確的管理思路，對品質管理有自己的見解，具備統(tǒng)計分析等能力，對新時代物業(yè)發(fā)展趨勢和行業(yè)面對的挑戰(zhàn)有深刻的認識和解決思路。
4、熟悉掌握iso管理體系知識，能組織開展體系內審、管理評審、外審等相關工作。
5、具有較強的邏輯分析、歸納總結、文字寫作的能力。
6、執(zhí)行力強，工作認真負責，原則性強；學習、理解能力強，較強的溝通協(xié)調能力。
7、遵守國家法律法規(guī)，遵從黨的領導，廉潔自律，較高的思想覺悟和道德品質，堅守職業(yè)操守。
第12篇 物業(yè)管理公司前臺工作守則
第一條 前臺由辦公室主任直接領導。
第二條 前臺上班須穿公司制服、化淡妝。
第三條 前臺應按以下程序工作:8:15到公司,穿制服,監(jiān)督檢查簽到;8:20,站立迎候員工上班。
第四條 前臺接聽外線電話的標準用語為:'您好,××公司'告知分機電話時,說:'請稍等!'如分機占線,說'電話占線,請稍后再打!'接聽內線電話的用語為:'您好,前臺!'其他內容視情回答,總的要求是規(guī)范、簡潔、禮貌。
第五條 前臺對待員工或來訪客人,要禮貌大方,熱情周到,對來找高層領導的客人,要問清事先有無預約,并主動通知被找領導,按照領導的安排安置客人。
第六條 要保持前臺的整潔。
第七條 前臺負責打印電話清單,每月末報辦公室主任。
第八條 前臺的上班時間為8:15-17:30,其間12:00-1:00為午餐時間。前臺工作時間離崗應告知辦公室。下班前應檢查各辦公室,如發(fā)現(xiàn)辦公室沒有工作人員時,應即時鎖門關燈,做到人離燈滅。
第九條 前臺人員應遵守公司所有規(guī)章制度。
第13篇 物業(yè)公司質量管理體系內部審核工作程序
物業(yè)公司質量管理體系內部審核程序
1 目的
驗證質量管理體系是否符合標準要求,是否得到有效地保持、實施和改進。
2 適用范圍
適用于公司質量管理體系所覆蓋的所有區(qū)域和所有要求的內部審核。
審核是為獲得審核證據(jù)并對其進行客觀的評價,以確定滿足審核準則的程度所進行的系統(tǒng)的、獨立的并形成文件的過程。
3 職責
3.1總經理
a)批準組織年度內審計劃和審核實施計劃;
b)批準內部質量管理體系審核報告;
3.2管理者代表
a)全面負責內部質量管理體系審核工作;
b)選定審核組長及審核員,并審核年度內審計劃、每次的審核實施計劃和內部質量體系審核報告。
3.3 物業(yè)部
a)編寫《年度內審實施計劃》并負責組織實施;
b)組織、協(xié)調內審活動的展開。
3.4 內審組長
a)編制、實施本次內審計劃;
b)編寫內審報告。
4 程序
4.1 年度內審計劃
4.1.1根據(jù)擬審核的活動和區(qū)域的狀況和重要程度,及以往審核的結果,由物業(yè)部負責策劃各部門全年審核方案,編制年度內審計劃,確定審核的范圍、頻次和方法,經管理者代表審核,總經理批準。每年內審至少一次,并要求覆蓋本公司質量管理體系的要求,另外出現(xiàn)以下情況時由管理者代表及時組織進行內部質量審核:
a)組織機構、管理體系發(fā)生重大變化;
b)出現(xiàn)重大質量事故,或用戶對某一環(huán)節(jié)連續(xù)投訴;
c)法律、法規(guī)及其他外部要求的變更;
d)在接受第二、第三方審核之前;
e)在質量認證證書到期換證前。
4.1.2年度內審計劃內容
a)審核目的、范圍、依據(jù)和方法;
b)受審部門和審核時間。
c)審核組成員及分工安排。
4.1.3根據(jù)需要,可審核質量體系覆蓋的全部要求和部門,也可以專門針對某幾項要求或部門進行重點審核;但全年的內審必須覆蓋質量管理體系全部要求。
4.2審核前的準備
4.2.1管理者代表任命內審組長和內審組員。內審應由與受審部門無直接關系的內審員負責。
4.2.2由內審組長策劃審核并編制本次《審核實施計劃》,交管理者代表審核,總經理批準。計劃的編制要具有嚴肅性和靈活性,其內容主要包括:
a)審核目的、范圍、方法、依據(jù);
b)內部審核的工作安排;
c)審核組成員;
d)審核時間、地點;
e)受審部門及審核要點;
f)預定時間,持續(xù)時間;
g)開會時間;
h)審核報告分發(fā)范圍、日期;
i)評審綜述;
j)評審工作文件 ;
k)審核的日程安排。
4.2.3在了解受審部門的具體情況后,內審組長組織編寫《審核檢查記錄表表》,內審檢查要詳細列出審核項目、依據(jù)、方法,確保無要求遺漏,審核能順利進行。
4.2.4內審組長于內審前5天將內審計劃通知受審部門,受審部門對內審時間如有異議,應在內審前三天通知內審組長。
4.2.5內部質量體系審核員應經質量體系認證咨詢機構培訓、考核合格后方能擔任。
4.2.6審核組重點收集與受審部門質量活動有關的程序文件、作業(yè)指導書等文件,并以有關質量保證標準、質量手冊、合同和有關的法律的功能為依據(jù)對這些文件進行審閱。
4.2.7編制《質量審核檢查表》要對照質量標準和企業(yè)的質量手冊的要求,結合受審部門的特點,針對重要質量要素,選擇典型、具有代表性的問題抽樣檢查。
4.3內審的實施
4.3.1首次會議
a)參加會議人員:公司領導、內審組成員及各部門負責人,與會者簽到.并由物業(yè)部保留會議記錄。審核組長主持會議。
b)會議內容:由組長介紹內審目的、范圍、依據(jù)、方式、組員和內審日程安排及其他有關事項。
4.3.2現(xiàn)場審核
a)內審組根據(jù)《審核檢查記錄表》對受審部門的程序和文件執(zhí)行情況進行現(xiàn)場審核,將體系運行效果及不符合項詳細記錄在檢查表中。
b)內審組長需每日召開內審會議,全面了解該日內審情況,對《不符合項報告單》進行核對。
c)內審時審核員要公正而又客觀地對待問題。
4.3.3 審核報告
4.3.3.1現(xiàn)場審核后,審核組長召開審核組會議,綜合分析、檢查結果,依據(jù)標準、體系文件及有關法律法規(guī)要求,必要時還要依據(jù)與顧客簽定的合同要求,確認不合格項,并發(fā)出不符合報告給相關部門領導確認后,由相關部門分析原因,制定糾正措施,經審核員確認后實施糾正,審核員負責對實施結果跟蹤驗證,并報告驗證結果。
4.3.3.2審核組填寫《不合格項分布表》,記錄不合格分布情況。
4.3.3.3現(xiàn)場審核后一周內,審核組長完成《內部質量管理體系審核報告》,交管理者代表審核,總經理批準。
審核報告內容:
a)審核目的、范圍、方法和依據(jù);
b)審核組成員、受審核方代表名單;
c)審核計劃實施情況總結;
d)不合格項分布情況分析、不合格數(shù)量及嚴重程度;
e)存在的主要問題分析;
f)對公司質量管理體系有效性、符合性結論及今后應改進的地方。
4.3.4未次會議
a)參加人員:領導層、內審組成員及各部門領導,與會者簽到,并由物業(yè)部保留會議記錄。審核組長主持會議。
b)會議內容:內審組長重申審核目的,宣讀不符合報告;宣讀《內部質量管理體系審核報告》;提出完成糾正措施的要求及日期;由總經理講話。
c)由物業(yè)部發(fā)放《內部質量管理體系審核報告》到各相關部門。本次內審結果要提交公司管理評審。
d)審核組應定期跟蹤驗證糾正/預防措施是否按計劃實施,以及糾正措施的效果是否能達到預期目標,并形成文件。
5 相關文件
5.1《改進控制程序》。
5.2《管理評審控制程序》。
>
6.1《年度內審計劃》。
6.2《審核實施計劃》。
6.3《審核檢查記錄表》。
6.4《不合格項報告單》。
6.5《內部質量管理體系審核報告》。
6.6《內審首(未)次會議簽到表》。
第14篇 物業(yè)工作指引控制管理程序
1.目的:
對工作指引的制定、審批、發(fā)布、更改實施控制。
2.適用范圍:
適用于公司各部門工作指引的控制。
3.引用文件:
3.1質量手冊第4.5章
3.2 iso9002標準第4.5章
4.職責:
4.1各部門及iso9002工作小組負責對本部門工作指引的制訂及更改工作。
4.2公司各部門主任負責對本部門相關工作指引的制訂。
4.3副總經理(管理者代表)負責工作指引的審批。
4.4綜合辦公室負責工作指引的存檔和發(fā)放控制。
5.工作程序:
5.1工作指引的編寫:
5.1.1公司所有員工有權對具體工作指引提出合理建議和要求,經部門主任認可后指定專業(yè)人員負責編寫,吸收合理建議。
5.1.2工作指引應使用統(tǒng)一的標識,做到標題、文件號、版本號、修改號、日期、發(fā)布部門蓋章及批準人簽字。
5.2工作指引的審批和發(fā)布:
5.2.1公司各部門可根據(jù)各部門的實際需要建議發(fā)布新文件。公司各部門也可根據(jù)所使用文件在實際工作的應用情況,及時記錄文件與實際工作不適的方面并提出改進意見。
5.2.2凡屬本公司的員工都可以根據(jù)實際工作需要提出發(fā)布一個新程序文件,或改版某個已發(fā)布程序文件的要求,由部門負責人將草案上報管理者副代表審核,管理者代表批準。
5.2.3首版文件發(fā)布前,每一個文件必須進行校對,并審查文件是否合理及是否符合質量方針要求,只有經管理者副代表審核,管理者代表批準后,才能確認是正式頒布。
5.2.4遇到工作指引需修改或重寫時需填寫《文件修改報批單》,經副總經理批準后修改,發(fā)布時執(zhí)行審核、批準簽字等過程。
5.3工作指引的發(fā)放:
5.3.1工作指引為受控文件,其原始文件保存于公司綜合辦公室,并建立相應的《工作指引主清單》,寫明標題、編號、發(fā)布日期、版本號、修改狀況、發(fā)放范圍。
5.3.2工作指引的首版文件經統(tǒng)計具體數(shù)量后復印,蓋上公司文件受控章后由綜合辦公室發(fā)放給相應的部門、相關專業(yè)人員、具體操作人員。所有工作指引的發(fā)放由綜合辦公室進行登記統(tǒng)計,接收人員必須在《文件/資料發(fā)放登記表》上簽字。
5.3.3如有需指導員工工作掛在墻上的工作指引,由綜合辦公室統(tǒng)計數(shù)量,放大復印后,不用加蓋受控文件專用章,但必須保證與現(xiàn)行文件一致,發(fā)放到各部門,接收人必須在《文件/資料發(fā)放登記表》上簽字。
5.4工作指引的借閱:
5.4.1公司所有工作指引的借閱都應經過管理者副代表批準,并在綜合辦公室填寫《文件/資料借閱登記表》,方可借閱。
5.5工作指引的修改:
5.5.1工作指引的修改必須由申請人提出《文件修改報批單》,經過副總經理批準。修改文件的發(fā)布程序同首版文件發(fā)布程序。
5.5.2修改文件只有經過管理者副代表審核,管理者代表批準后,才能被認為已正式發(fā)布并生效。
5.5.3改版工作指引的由綜合辦公室主任負責在批準后三天內發(fā)放到原首版文件持有人或部門。
5.6作廢工作指引的處理:
5.6.1作廢工作指引的正本及副本由均要求在新的工作指引改版發(fā)放時由綜合辦公室統(tǒng)一收回,并填寫《過期文件/資料清單》。
5.6.2作廢工作指引的正本及副本應由綜合辦公室統(tǒng)一銷毀,如因積累資料或法規(guī)需要加以保存的,必須做出“作廢”或“僅供參考”標識,并與現(xiàn)行有效工作指引隔離存放。
6.支持性文件與質量記錄:
6.1《工作指引主清單》 ej-qr-qp6.2-01
6.2《文件/資料借閱登記表》ej-
qr-qp6.1-01
6.2《文件修改報批單》 ej-qr-qp6.1-03
6.3《文件/資料發(fā)放登記表》ej-qr-qp6.1-04
第15篇 某小區(qū)物業(yè)管理員工作規(guī)范
小區(qū)物業(yè)管理員工作規(guī)范
一、每日工作
1、巡視所管理的宅區(qū),巡視內容為:
(1)、檢查住宅區(qū)是否有違章行為(有無亂搭、亂建、違章裝修、墻壁有無亂涂、亂畫、張貼廣告、有無亂擺攤販)
(2)、住宅區(qū)是否有不安全隱患(房屋是否出現(xiàn)破損、消防通道是否被堵、輸電線路是否完好、有無亂拉亂搭、有無可疑人員活動)
(3)、住宅區(qū)環(huán)境與衛(wèi)生是否符合標準(樹木花草有無損壞、房前屋后和公共場所有無亂仍垃圾、垃圾桶是否倒清、有無亂停放車輛、亂晾曬衣物、有無影響正常休息的噪聲源)
(4)、基礎設施是否完整(道路有無損壞、室外上下水道是否暢通、有無滲漏、路口及其它實施有無損壞)
2、經營性房租、管理費、各項規(guī)費的收繳;
3、接待住戶、租戶來訪和處理有關房產的投訴;
4、編報和房屋保養(yǎng)、維修計劃工作,驗收修繕質量;
5、做好工作日記、整理內務。
二、一周工作
1、走訪租、住戶,了解情況、聽取意見、及時處理;
2、初審租、住戶裝修申請、并報上級審批;
3、檢查每棟樓宇及公共設施是否完好,發(fā)現(xiàn)問題應及時上報并協(xié)助處理;
三、一月工作
1、執(zhí)行本月保養(yǎng)維修計劃,編報下月保養(yǎng)維修計劃;
2、編報房屋租金、管理費和各項規(guī)費收繳報表;
3、整理房屋管理資料、檔案,對發(fā)生異動的做出修改、
4、與有關單位聯(lián)系、交換情況,如有情況須用書面報告反映;
四、一季工作
1、檢查住宅區(qū)消防設施是否完整無缺、能否正常使用,發(fā)現(xiàn)問題及時處理及上報;
2、清理房租、管理費和各項規(guī)費收繳情況、并編報季度報表,清查是否有錯收、漏收,采取措施對拖欠費用進行追繳;
3、編報本季度維修保養(yǎng)報告及季度工作計劃;
五、一年工作
1、本年度所做工作進行自我總結并報主管經理考評;
2、編報年度房租、管理費和各項規(guī)費收繳報告;
3、編報下年度維修保養(yǎng)計劃、制訂下年度工作計劃。
第16篇 m項目物業(yè)管理處工作人員守則
為加強管理、嚴肅紀律、提高效益、創(chuàng)一流服務質量,特制定以下工作守則:
一、嚴格遵守公司《職員手冊》、《員工守則》及其它各項規(guī)章制度。
二、努力學習物業(yè)管理知識,努力學習專業(yè)技術知識,認真做好本職工作,迅速完成本職任務。
三、以優(yōu)良的服務質量,熱情的服務態(tài)度為住戶服務。
四、以謙虛的態(tài)度,積極認真處理住戶及客人投訴。
五、隨時檢查發(fā)現(xiàn)小區(qū)管理工作中存在的問題,積極解決,積極出主意想辦法,把公家的事當做自己的事去做。
六、不在乎工作,不計較勞動報酬,不爭得個人名利,不看重個人得失。
七、團結所有同事,不搞小集體,不拉幫結派,光明正大,大公無私。
八、不得向業(yè)主、住戶或與管理處業(yè)務有關的任何人士收授或索取任何形式的禮物或賞錢。
九、搞好辦公室環(huán)境衛(wèi)生,個人桌面應整齊干凈,井然有序,與工作無關的個人物品請勿帶入辦公室。
十、節(jié)約辦公用品,愛護公物,關心集體。
