【第1篇】房地產(chǎn)市場分析及投資報告怎么寫3600字
一 市場調(diào)查及分析
房屋永遠(yuǎn)是人類生活居住必不可少的產(chǎn)品.自從中國改革開放,有了商品房這個概念.全國各地都在大量的圈地建房.房地產(chǎn)市場迅速的繁榮起來.人們對居住條件和居住環(huán)境的要求也越來越高.而人口多,土地少所造成的供不應(yīng)求現(xiàn)象是每個城市所面臨的難題.人均居住面積仍然比較少.市場對自住型、改善型的剛性需求依然強烈。我從多方面了解到,相對于周邊同級別城市的房價而言,每平米價格大概要低200------500元左右。根據(jù)在市房屋交易中心觀察9天時間中所調(diào)查情況看:每天上午在中心辦理業(yè)務(wù)的平均量為10—15套,下午相對較少,但平均量也能達(dá)到10套左右,證明二手房具備一定規(guī)模的市場。且經(jīng)觀察,業(yè)務(wù)辦理總量中有近60%由中介公司在負(fù)責(zé)過戶、抵押等事務(wù),仍有較大份額的中介市場空缺。現(xiàn)階段本地房產(chǎn)中介公司現(xiàn)狀分析,在成交的房屋當(dāng)中,房改房是成交熱點,超過半數(shù)都是此類房源成交。根據(jù)我在網(wǎng)上出售信息中了解到,此類房源售價大多在15----25萬之間。應(yīng)為二手房交易中的主力產(chǎn)品。而且購買方多為年輕人,應(yīng)為自住型或改善性的需求。而更多的外來人口涌入,投資型和過度型的客戶也將成為讓市場更加活躍的重要因素。所以,在對市場的短時間觀察和分析后,我對二手房市場相當(dāng)?shù)目春?,預(yù)計房價還有大量的上升空間。
二 經(jīng)營模式
采用注冊公司,地鋪經(jīng)營的模式。主要從事新房代理銷售、二手房買賣、租賃、房產(chǎn)評估、房產(chǎn)置換的業(yè)務(wù)。在公司業(yè)務(wù)開展到一定量的時候,在時機合適的時候進(jìn)行商業(yè)地產(chǎn)(寫字間、商鋪)的買賣、租賃業(yè)務(wù)。
三 投資風(fēng)險報告
在經(jīng)過對市場的市場調(diào)查中,在充分肯定這個行業(yè)的發(fā)展前景的前提下。我總結(jié)出以下幾點需要重視的、對公司的經(jīng)營和發(fā)展會造成極大危險的風(fēng)險情況并做出我們的風(fēng)險規(guī)避的欲案。
1:市民對中介行業(yè)較為抵觸。
主要原因有以下兩點:
a:二手房市場發(fā)展較晚,人們對中介行業(yè)的認(rèn)可度不夠。而且在二手房市場發(fā)展的初期,各家中介服務(wù)公司經(jīng)營模式相當(dāng)混亂。都單純以收取看房費為營業(yè)目的,而根本不談服務(wù)。這種情況造成了很長時間內(nèi),市民對中介行業(yè)的看法都是負(fù)面的。
b:在去年中天、創(chuàng)輝兩家中國大型中介服務(wù)商關(guān)門事件。不可否認(rèn),這兩次事件的發(fā)生,對于國人對于中介服務(wù)行業(yè)所產(chǎn)生的印象是負(fù)面的。也是現(xiàn)在大量的房東和客戶對中介抱有不信任的看法的主要因素。而且,中國自有了中介這個行業(yè)以來,這種不信任是始終伴隨著這個行業(yè)的發(fā)展的。但此次事件也從另一方面來說,是加快對行業(yè)的洗牌速度,正規(guī)化和制度化的改革將加大步伐。對整個行業(yè)來說,未嘗不是件好事。
以上兩點是市民對中介行業(yè)有抵觸情緒的最主要的原因。但是,經(jīng)過我和現(xiàn)在正在經(jīng)營中的一些人士的交流中了解到。房管局已在XX年年年底下發(fā)文件,并召集中介行業(yè)、房產(chǎn)網(wǎng)站、評估公司的經(jīng)營者開了幾次行業(yè)會議。要求中介服務(wù)行業(yè)在____年年底前必須實行公司化,在行業(yè)內(nèi)需推行國家有關(guān)部門所規(guī)定的行業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費標(biāo)準(zhǔn),推進(jìn)二手房中介行業(yè)正規(guī)化,提高準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)。相信在這些標(biāo)準(zhǔn)的制訂后,會有大量的不正規(guī)的、以收取看房費為營業(yè)目的的小作坊關(guān)門。也會轉(zhuǎn)變老百姓對中介服務(wù)行業(yè)的認(rèn)識。從去年開始,有多家中介公司,如眾信、陽光置業(yè)、富房置業(yè)等公司在自供二手房中介行業(yè)有一定影響力的公司實行國家規(guī)定成交后收取2%服務(wù)傭金的收費方式,而不再收取諸如看房費、代辦過戶、代辦貸款等費用。在經(jīng)營過程中也沒有遇到阻力。證明市民也有買房只要中介公司服務(wù)到位了就該付傭金的意識。而且,我在陽光置業(yè)代理有限公司工作過程中,發(fā)現(xiàn)該公司和其他多家以收取傭金為服務(wù)費用的公司中,經(jīng)營狀況都較良好,單套住房成交后收益能達(dá)到傭金外還有一部分房屋差價的現(xiàn)象存在。這不是獨有的情況,而是在很多城市都曾經(jīng)存在或現(xiàn)仍然存在的現(xiàn)象。所以這也是公司提高業(yè)績的一種途徑,并且能在公司前期的經(jīng)營過程中降低生存風(fēng)險的一種手段。作為新進(jìn)入市場的一家新公司,前期的市場認(rèn)可度是制約公司發(fā)展的一個難題。我們準(zhǔn)備以公司注冊,地鋪經(jīng)營的模式。門店地點定在人流量大、車流量大并且門店外能停車的區(qū)域。門店裝修要簡單而又有特色,在外觀上要有一定的吸引力,對客戶造成良好的感官認(rèn)識。派出公司員工(著正裝)在各小區(qū)門口派發(fā)正面印有公司簡介、背面印有公司房源信息的dm單。希望在短期內(nèi)促成公司在二手房市場有一定的知名度。在經(jīng)營過程中,要求員工在工作過程中推行公司的服務(wù)理念。使新老客戶在公司服務(wù)的過程中潛移默化的認(rèn)可公司,并爭取口碑相傳,擴(kuò)大公司的影響力。整個流程中以服務(wù)作為本公司區(qū)別與現(xiàn)有公司的標(biāo)志。在經(jīng)營過程中,控制經(jīng)營成本,結(jié)合大型城市和本地中介服務(wù)公司的操作模式,爭取單套成交利潤最大化。在啟動資金較少的情況下,嚴(yán)格控制前期投入成本,欲留足夠的流動資金。以至于能更長時間的立足于市場,在生存下來的前提下努力發(fā)展。
2:中介服務(wù)行業(yè)是勞動力密集的銷售行業(yè)。核心競爭力是信息的多少,而信息的來源主要靠門店、網(wǎng)絡(luò)、報紙廣告、掃街、人際網(wǎng)絡(luò)等手段來獲取。置業(yè)顧問是公司發(fā)展的關(guān)鍵,因為信息的來源和客戶的維護(hù)乃至最后的成交、售后服務(wù)都需置業(yè)顧問一直跟進(jìn)。雖然中介行業(yè)需要的是量,只是一種銷售行為。可在從信息的收集、信息的處理到后面的帶看、議價、談判、成交、過戶等一切的行為都涉及許多的技巧和包括法律法規(guī)、稅收、裝修、甚至還需要風(fēng)水學(xué)等相關(guān)知識。所以,要成為一名優(yōu)秀的二手房經(jīng)紀(jì)人并不是一件簡單的事,而且,在公司前期是經(jīng)營狀況最脆弱的階段,任何的差錯就能導(dǎo)致公司資金周轉(zhuǎn)出現(xiàn)大問題。建立完善的培訓(xùn)機制是必須要的。我已和公司的注冊經(jīng)紀(jì)師、會計師協(xié)商過,由他們對員工進(jìn)行二手房交易過程中的法律、稅收、財務(wù)、二手房基礎(chǔ)知識的培訓(xùn),我對員工進(jìn)行商務(wù)禮儀、信息的開發(fā)、銷售技巧等方面培訓(xùn)。而且會在實際操作中鼓勵他們獨立操作,爭取盡快熟悉業(yè)務(wù)流程及相關(guān)的業(yè)務(wù)知識。
公司能不能在市場站穩(wěn)腳,靠的是業(yè)績和誠信經(jīng)營。業(yè)績是公司能否存活的關(guān)鍵,公司不是養(yǎng)閑人的地方。優(yōu)勝劣汰也是市場生存的法則。所以,我在經(jīng)營過程中將采取績效考核的制度。單月業(yè)績不達(dá)公司要求的最低業(yè)績者將記過一次,并罰款50元;連續(xù)兩個月未達(dá)標(biāo)者將自動離職,年度累計三次未達(dá)標(biāo)者公司將勸其離職;而單月業(yè)績第一名,公司將有物質(zhì)獎勵;連續(xù)3個月業(yè)績第一名將晉升為高級置業(yè)顧問,底薪將從600元升為900元,提成不變;連續(xù)半年業(yè)績第一名者,將晉升為營業(yè)主任,底薪1200元,提成不變;或年度累計4次業(yè)績第一名,將提升為高級置業(yè)顧問;年度累計8次者,將提升為營業(yè)主任。
信息資源是中介行業(yè)的核心。我將在公司實行公盤制度,將房源共享,要求員工多與房東進(jìn)行溝通,從而拿到房東的底價,提高公司的競爭力。為了避免客戶的流失,公司的客戶資源也將進(jìn)行優(yōu)化配置。如小張接待的客戶,在三天之內(nèi)不能形成帶看的,須將客戶轉(zhuǎn)給經(jīng)理,由經(jīng)理分配給其他人員。爭取不浪費每一個客戶。
中介行業(yè)是人員流動相對較大的行業(yè),剛培訓(xùn)出一個能夠獨擋一面的置業(yè)顧問就辭職的事情在每家中介公司都時有發(fā)生,而骨干的過快流失也將影響公司的發(fā)展。所以公司在經(jīng)營過程中會以人為本。將在日常工作和培訓(xùn)中,加強員工對公司的忠誠度的培養(yǎng),對各方面能力突出的員工給予一定的精神、物質(zhì)獎勵,增強員工對公司的認(rèn)可。
3:和中介服務(wù)行業(yè)相關(guān)的部門很多,包括工商、稅務(wù)、房管局、銀行、評估公司等。和任何一個部門關(guān)系不好,都會影響公司的經(jīng)營。在經(jīng)營過程中,要做好和同行之間的交流,同房產(chǎn)網(wǎng)站和本地發(fā)行量較大的報業(yè)也要有良好的關(guān)系。搭建一個正常的、高效的平臺是一個重要的工作。
4:政策對于任何一個行業(yè)都起到相當(dāng)?shù)挠绊?,中介行業(yè)也不可能例外。從XX年開始,中央出臺了大量的調(diào)控政策來限制炒房和盲目投資。包括營業(yè)稅、個人所得稅、土地增值稅和去年多次的銀行加息,這些政策也確實起到了很好的作用。有關(guān)部門也多次講話,要求抑制房價過快增長,要求各地方政府加大經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房的開發(fā)力度。但我們需要相信一個事實,中國土地政策不改變,中國的房地產(chǎn)開發(fā)商就拿不到便宜的地,房價也就不會跌。試想一下,在土地價格在漲,鋼材在漲,水泥在漲,各種造房原材料都在漲的情況下,而房價在跌。這是多么不可思議的一件事。國家在任何時候都沒說過一句房價會跌的言論,無論是總理的政府工作報告,還是各地方政府下達(dá)的各種文件,都只說抑制房價過快增長。所以,我敢斷言,中國房地產(chǎn)市場的拐點還沒有來到,房地產(chǎn)市場的冬天離現(xiàn)在還很遙遠(yuǎn)。新房價格不降,二手房的價格就更不會降。持房觀望的房東是不會比持幣觀望的客戶急的。要買房的人始終要買房,而要賣房的人則不一定要賣房。而自一直以來都是賣方市場,房東方始終占據(jù)主動。所以,我看好二手房市場的發(fā)展前景,前面也說到過,相關(guān)部門已經(jīng)要求中介服務(wù)行業(yè)在____年底之前達(dá)到公司化、正規(guī)化、制度化,市場的服務(wù)機制完善了,客戶也就會認(rèn)同我們所做的工作。所以,二手房市場會越來越好。
寫報告經(jīng)驗45人覺得有用
房地產(chǎn)市場分析及投資報告怎么寫
寫這類報告,開頭得先明確目的。比如是為了給公司做決策參考,還是向投資者展示項目前景。要是沒弄清楚這一步,后面的內(nèi)容可能就跑偏了。比如有的報告一上來就堆數(shù)據(jù),卻忘了交代為什么要分析這些數(shù)據(jù)。
接著就要搜集資料,這個階段特別重要。得從多個渠道找信息,像政府發(fā)布的政策文件,統(tǒng)計局的統(tǒng)計數(shù)據(jù),還有行業(yè)內(nèi)的新聞報道。不過有些資料可能不太靠譜,比如一些自媒體發(fā)的文章,里面的數(shù)據(jù)來源不清楚,這樣的信息最好別用。
整理完資料后,就得開始分析了。房地產(chǎn)市場這塊兒,有幾個關(guān)鍵點必須得看,像房價走勢、供需情況、區(qū)域發(fā)展?fàn)顩r什么的。分析的時候不能只盯著一個地方,得橫向?qū)Ρ葞讉€城市的情況,這樣才能看出差異。比如說某市的房價漲得快,但租金回報率低,這就得好好琢磨一下背后的原因。
投資這部分,得結(jié)合前面的分析結(jié)果。要是某個地區(qū)的房子增值潛力大,那就可以建議加大投入。不過這里有個小問題需要注意,就是有些報告會忽略資金成本的問題。比如計算收益的時候,只算房價上漲帶來的收益,卻沒把貸款利息算進(jìn)去,這樣得出的結(jié)果就會有點偏差。
最后還得寫個結(jié)論,但這結(jié)論不能太籠統(tǒng)。得具體指出哪些區(qū)域值得投資,哪些風(fēng)險需要規(guī)避。當(dāng)然,寫報告的時候也可能遇到點麻煩,比如數(shù)據(jù)更新不及時,導(dǎo)致分析出來的結(jié)果跟實際情況有出入。這種情況下,就得重新調(diào)整策略,想辦法補救。
整個報告寫完后,還得檢查一遍。有時候會因為疏忽漏掉一些重要的細(xì)節(jié),比如忘了標(biāo)明數(shù)據(jù)的出處,或者是單位寫錯了。這些問題雖然不大,但會影響報告的專業(yè)性。所以檢查的時候得仔細(xì)點,確保每一條信息都準(zhǔn)確無誤。
要是報告是給高層領(lǐng)導(dǎo)看的,還得注意語言表達(dá)。不能用太專業(yè)的術(shù)語,得讓他們能聽明白。比如講到市場趨勢的時候,不能光說“呈上升態(tài)勢”,得具體描述是哪些因素推動了價格上漲,這樣領(lǐng)導(dǎo)才好做出判斷。
【第2篇】房地產(chǎn)市場分析報告怎么寫700字
房地產(chǎn)市場分析報告:
房地產(chǎn)市場調(diào)查與分析工作的最終成果,是房地產(chǎn)市場分析報告。房地產(chǎn)市場分析報告應(yīng)該結(jié)合市場分析的目的與用途,有針對性、有重點的撰寫。市場分析報告通常由以下幾部分內(nèi)容組成。
(1)地區(qū)經(jīng)濟(jì)分析。該部分主要研究地區(qū)經(jīng)濟(jì)環(huán)境,通常分為兩個部分:一是地區(qū)經(jīng)濟(jì)的基本趨勢分析;二是地區(qū)基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)和新興戰(zhàn)略產(chǎn)業(yè)的發(fā)展趨勢分析。
(2)區(qū)位分析。該部分是開發(fā)地點多種用途比較分析,是為一塊土地選擇用途,即該地點的用途分析。
(3)市場概況分析。該部分是對地區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展概況的分析,預(yù)測本地區(qū)房地產(chǎn)各類市場總的未來趨勢,并把項目及其所在的專業(yè)市場放在整個地區(qū)經(jīng)濟(jì)中,考察它們的地位和狀況,分析人口、公共政策、經(jīng)濟(jì)、法律是否支持該項目。
(4)市場供求分析。市場供求分析需要進(jìn)行兩個方面的分析,一是分析市場中各子市場的供需關(guān)系,求出各子市場的供需缺口;二是將供需缺口的子市場確定為目標(biāo)子市場,具體求出目標(biāo)子市場供需缺口量(即未滿足的需求量)。
(5)項目競爭分析。該部分內(nèi)容主要是將目標(biāo)項目與其競爭項目進(jìn)行對比分析,估計其市場占有率(市場份額)。
(6)營銷建議。該部分是在競爭分析的基礎(chǔ)上,通過swot分析,找出目標(biāo)項目的競爭優(yōu)勢,提出強化目標(biāo)項目競爭優(yōu)勢、弱化其劣勢的措施,進(jìn)行項目規(guī)劃設(shè)計和產(chǎn)品功能定位。
(7)售價和租金預(yù)測。
(8)吸納量計劃預(yù)測。
(9)回報率預(yù)測。市場研究報告中也需要對目標(biāo)項目的經(jīng)濟(jì)特性進(jìn)行簡要分析判斷。
(10)敏感性分析。該部分要測定關(guān)鍵參數(shù)的敏感性,確定分析結(jié)果適用的范圍,反映市場分析面對的不確定性。
寫報告經(jīng)驗41人覺得有用
寫房地產(chǎn)市場分析報告的時候,得先把目標(biāo)定好。報告要能反映當(dāng)前市場的基本情況,還得能預(yù)測未來走勢。要是目標(biāo)模糊不清,報告就容易變成一堆數(shù)據(jù)堆砌,沒多大意義。開頭部分,最好能簡明扼要地介紹一下研究背景,比如最近幾年房地產(chǎn)市場的總體變化趨勢,還有國家出臺的相關(guān)政策。這部分不用太啰嗦,點到為止就行。
接著就是收集數(shù)據(jù)了。這一步很關(guān)鍵,沒有準(zhǔn)確的數(shù)據(jù)支撐,報告就會顯得空洞??梢詮慕y(tǒng)計局網(wǎng)站上下載官方發(fā)布的統(tǒng)計數(shù)據(jù),也可以找一些專業(yè)的房地產(chǎn)研究機構(gòu)獲取更詳細(xì)的市場數(shù)據(jù)。不過要注意的是,不同來源的數(shù)據(jù)可能口徑不一致,這就需要仔細(xì)甄別。比如,有的機構(gòu)統(tǒng)計的是新建商品房的銷售面積,而有的可能是二手房交易量,如果混著用,結(jié)果就會出問題。
分析階段,可以試著從幾個維度切入。首先是區(qū)域差異,一線城市和三四線城市的市場情況差別很大,不能一概而論。其次是價格走勢,看看房價是穩(wěn)步上漲還是波動較大,背后的原因是什么。還有就是供需狀況,市場上房子多了還是少了?購房者的需求是否得到了滿足?這些問題都需要深入探討。
報告里還可以加入一些圖表,這樣直觀一些。比如畫個折線圖展示近幾年房價的變化,或者做個柱狀圖對比不同城市的投資回報率。但圖表不能太多,太多了反而會分散注意力。另外,圖表的標(biāo)注一定要清楚,否則讀者看了半天也不知道說的是什么。
到了報告的末尾,可以提一下自己的看法。比如對未來幾個月市場的預(yù)期,或者對開發(fā)商和投資者的建議。不過這里要注意,意見要基于前面的分析得出,不能憑空臆斷。如果自己對某些問題把握不大,也可以坦誠說出來,畢竟實事求是才是最重要的。
寫報告的時候也難免會遇到些小麻煩。有時候想表達(dá)的意思一時半會兒找不到合適的詞,就只能先湊合著寫,回頭再慢慢修改。還有時候數(shù)據(jù)之間存在矛盾,就需要反復(fù)核對,直到找出最合理的解釋。這些都是正常的,不用太焦慮。只要保持耐心,一步步來,報告總會越寫越好。
【第3篇】住宅房地產(chǎn)市場調(diào)查研究報告的內(nèi)容怎么寫200字
住宅房地產(chǎn)市場調(diào)查研究報告一般包括以下內(nèi)容:
(1)宏觀環(huán)境分析
①經(jīng)濟(jì)環(huán)境;②城市規(guī)劃;③政策環(huán)境。
(2)房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀和趨勢分析
①城市土地供應(yīng);②城市住宅開發(fā)狀況;③住宅供給和需求狀況;④存量住宅交易狀況。
(3)客戶分析
①產(chǎn)品的需求特征;②產(chǎn)品購買決策過程;③客戶生活形態(tài)特征。
(4)競爭分析
①競爭對手分析;②競爭項目分析。
寫報告經(jīng)驗28人覺得有用
住宅房地產(chǎn)市場調(diào)查研究報告的內(nèi)容該怎么寫,這確實是個技術(shù)活兒。既然是研究性質(zhì)的報告,那得先把調(diào)查的目的弄清楚,不然就像無頭蒼蠅一樣亂撞。比如說這次研究是為了了解某區(qū)域房價走勢,那么就得先搞明白這個區(qū)域的供需情況,包括新房庫存量、二手房掛牌價什么的。當(dāng)然了,這些信息可不是隨便找?guī)讉€數(shù)字就能湊合的,得有可靠的數(shù)據(jù)來源,比如統(tǒng)計局發(fā)布的年度報告,或者權(quán)威機構(gòu)發(fā)布的市場分析。
接著就是整理數(shù)據(jù)這部分,這里頭學(xué)問大著呢。有的時候手頭的數(shù)據(jù)多到讓人眼花繚亂,這就需要篩選一下,把那些跟主題無關(guān)的剔掉。舉個例子,要是研究的是高端住宅市場,就不必太在意廉租房的價格波動,除非你覺得廉租房的變動會影響到高端市場的客戶心理。另外,數(shù)據(jù)處理的時候要注意方法,別一不小心就搞錯了比例,比如把百分比當(dāng)成小數(shù)點,這樣得出的結(jié)果就南轅北轍了。
報告里的分析部分也很關(guān)鍵,不能光羅列數(shù)據(jù),還得結(jié)合實際情況去解讀。比如說看到某小區(qū)的成交均價突然上漲,就要想想背后的原因,是開發(fā)商提價了還是地段配套改善了。不過有時候也會遇到一些特殊情況,比如某個樓盤的成交量突然暴增,但價格卻沒變化,這時候就需要深入挖掘了,看看是不是有內(nèi)部交易或者其他非正常因素?fù)诫s其中。
還有就是圖表的應(yīng)用,別小看這一塊兒,它能讓復(fù)雜的數(shù)據(jù)變得直觀易懂。不過畫圖的時候也得小心,坐標(biāo)軸的標(biāo)注不能馬虎,單位要統(tǒng)一,否則看的人一頭霧水。有時候為了節(jié)省時間,可能會直接復(fù)制粘貼別人的數(shù)據(jù)表格,但這樣很容易忽略細(xì)節(jié),比如有些數(shù)據(jù)可能已經(jīng)過期了,用了就等于在誤導(dǎo)讀者。
最后就是結(jié)論部分了,這里不能含糊其辭,得明確指出研究發(fā)現(xiàn)的意義。比如通過這次調(diào)查,可以預(yù)測未來一年內(nèi)該區(qū)域的房價會呈現(xiàn)怎樣的趨勢,這對投資者來說就是重要參考。當(dāng)然,報告寫完之后最好能找個同行幫忙看看,畢竟一個人難免會有疏漏,有時候自己檢查不出來的問題,旁人一眼就能看出端倪。
【第4篇】西安房地產(chǎn)市場調(diào)研報告怎么寫2050字
一、城市背景
1、城市概況
西安位于黃河流域中部關(guān)中盆地,東西長約204公里,南北寬約116公里。平均海拔424米,境內(nèi)最高點為周至縣西南的太白山,海拔3867米。地勢大體東南高,西北與西南低,平原面積為43.674萬公頃,占全市土地面積的43.7%,現(xiàn)轄9區(qū)4縣,總面積10108平方公里,常住人口823萬人,戶籍人口753萬人。這里氣候溫和,四季分明,雨量適宜,日照充足,具有優(yōu)越的自然環(huán)境和豐富的旅游資源。
2、西安城市空間結(jié)構(gòu)、布局、主要行政區(qū)域劃分
西安市現(xiàn)轄9區(qū)4縣,即新城、碑林、蓮湖、灞橋、 未央、雁塔、閻良、臨潼、長安9個區(qū)和藍(lán)田、周至、戶縣、高陵4個縣;共50個鎮(zhèn), 52個鄉(xiāng),75個街道辦事處,3163個村民委員會,569個社區(qū)居委會。
3、西安城市規(guī)劃及未來發(fā)展前景
3.1、西安城市性質(zhì)
西安是陜西省省會,世界著名的歷史文化名城,是我國中西部地區(qū)重要的科研、高等教育、國防科技工業(yè)和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地。
區(qū)位優(yōu)勢明顯,是西部地區(qū)重要的金融、商貿(mào)中心和交通、信息樞紐。西安地處我國中西部兩大經(jīng)濟(jì)區(qū)域的結(jié)合部,是西北通往西南、中原、華東和華北各地市的門戶和交通樞紐。歷代以來,西安的金融、商貿(mào)業(yè)在區(qū)域經(jīng)濟(jì)中都具有重要地位。西安已形成以國有商業(yè)銀行為主體,多種金融機構(gòu)并存和共同發(fā)展的多層次、多元化、多功能的金融機構(gòu)體系,建立起了由資本市場、貨幣市場、外匯市場等構(gòu)成的金融市場體系和由銀行監(jiān)管、證券監(jiān)管、保險監(jiān)管構(gòu)成的金融監(jiān)管體系。西安市商品流通市場體系健全,功能完善、布局合理。
3.2、城市功能結(jié)構(gòu)、布局
西安形成東接臨潼、西連咸陽、南拓長安、北跨渭河的格局。向東,開發(fā)臨潼—新筑—未央湖—草灘—六村堡—咸陽為一線的渭河休閑旅游經(jīng)濟(jì)帶,在隴海線北部發(fā)展臨潼國際旅游區(qū);向西,在西安與咸陽之間沿灃河兩岸的廣大空間規(guī)劃建設(shè)西咸共建區(qū);向南,保護(hù)和合理開發(fā)利用秦嶺北麓旅游資源;向北,在渭河以北地區(qū)結(jié)合經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)擴(kuò)展,形成裝備制造業(yè)為主的產(chǎn)業(yè)區(qū)。
二、西安市房地產(chǎn)市場發(fā)展概述
1、西安市房地產(chǎn)市場發(fā)展歷程
城市的發(fā)展必然與房地產(chǎn)的發(fā)展密不可分,在西安房地產(chǎn)的發(fā)展過程中,無疑也會經(jīng)歷一個漫長的規(guī)劃、建設(shè)及不斷改善的演變歷程。總體來講,西安城市房地產(chǎn)發(fā)展大致可以分為三個階段:粗放的投資返還模式階段、追求速度與占有資源階段、以價值為導(dǎo)向的理性開發(fā)階段。
① 80年代中期-90年代初期
隨著國家住房制度改革的推進(jìn),房地產(chǎn)市場從結(jié)合舊城改造進(jìn)行綜合開發(fā),由企事業(yè)單位集資統(tǒng)建逐步進(jìn)入到商品房開發(fā)建設(shè)階段,住房分配制度由實物形式的福利分配進(jìn)入到商品形式的貨幣分配。這一時期,社會人均收入水平較低,市場上的商品房大多是房改公房,由開發(fā)商銷售的全產(chǎn)權(quán)房屋逐步開始被社會接受,但人們對住房的需求僅僅是滿足居住空間本身的要求,房地產(chǎn)市場處于改革和探索的史前時代。
② 90年代初期-90年代中期
當(dāng)住房成為市場上自由買賣的商品之后,伴隨著沿海地區(qū)房地產(chǎn)市場的大起大落,西安樓市躁動起來,特別是在產(chǎn)品上體現(xiàn)的尤其強烈和明顯,較有規(guī)模的樓盤相繼誕生,西安的房地產(chǎn)開發(fā)處于探索階段。
③ 90年代中期-90年代后期
時代特征:隨著西安高新開發(fā)區(qū)改善園區(qū)投資環(huán)境、推動產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的配套建設(shè),推動西安市場一大批房地產(chǎn)企業(yè)開始市場化運作。廣州、深圳等外地地開發(fā)模式和先進(jìn)理念被逐漸引入,西安房地產(chǎn)走上了品牌化道路。市場快速成熟,房地產(chǎn)開發(fā)競爭加劇,開始注重市場定位、規(guī)劃設(shè)計,注重功能與環(huán)境質(zhì)量,探索創(chuàng)新,憶經(jīng)迅速從單純建造房屋發(fā)展到對建筑、對環(huán)境的開發(fā)利用;而市場中的客戶對房屋的要求也越來越多樣化,要求工程、功能、環(huán)境、管理等質(zhì)量全面提高。這期間,紫薇地產(chǎn)在成功開發(fā)紫薇花園之后,紫薇城市花園被建設(shè)部評為西北首家“國家康居示范工程”,標(biāo)志著西北最高科技含量小區(qū)的建成。
④ 2000年-____年
時代描述:房地產(chǎn)開發(fā)已經(jīng)深入到對生活方式、居住理念的研究和探討,以及對新的地產(chǎn)文化、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、居住方式的解讀和營造。投資市場活躍和,市民
購房多目標(biāo)選擇,對細(xì)節(jié)要求越來越高。期間,宏觀政策調(diào)控使市場得以規(guī)范化發(fā)展,____年以來,隨著珠江投資、綠地、中海、和記黃埔等眾多外地房地產(chǎn)商的進(jìn)入,市場越發(fā)活躍與理性。這期間的產(chǎn)品注重提高科技含量,住宅部品成套,物業(yè)管理文明,充分反映了超前性、導(dǎo)向性、舒適性、經(jīng)濟(jì)性和耐久性等綜合特點。
⑤ ____年起到未來3-5年時間
時代描述:進(jìn)入____年,西安市場風(fēng)云變幻,經(jīng)過房地產(chǎn)新政洗禮后,市場得以振蕩和調(diào)整,留下的企業(yè)會有更好的機會,市場也將更加規(guī)范化、合理化、品牌化;作為需求方的消費者將更加理智,對產(chǎn)品的要求會更高,要求房地產(chǎn)商更加重視產(chǎn)品質(zhì)量和產(chǎn)品個性的研發(fā),增加產(chǎn)品附加值,創(chuàng)造多元化的經(jīng)營模式。臨近年底,大量外部資本進(jìn)入市場,更多的國內(nèi)強勢房地產(chǎn)企業(yè)開始搶占市場,未來房地產(chǎn)市場的激烈廝殺已經(jīng)初見端倪。經(jīng)過房地產(chǎn)新政洗禮后,市場得以振蕩和調(diào)整,競爭加劇,市場的成熟和行業(yè)的成熟,讓房地產(chǎn)利潤空間越來越小而趨于合理。專業(yè)化公司將依據(jù)自身實力降低開發(fā)成本,獲取利潤。
寫報告經(jīng)驗40人覺得有用
西安房地產(chǎn)市場調(diào)研報告怎么寫
最近接了個任務(wù),得寫份關(guān)于西安房地產(chǎn)市場的調(diào)研報告。說實話,這以前沒少接觸,但真動筆的時候還是有點兒糾結(jié)。畢竟既要專業(yè),又要看起來靠譜,還得符合實際。想著想著就理清了思路。
做這份報告前,得先明確幾個關(guān)鍵點。一個是數(shù)據(jù)來源,這個特別重要。網(wǎng)上那些公開的數(shù)據(jù)可以參考,但最好能找到一手資料,比如開發(fā)商那邊拿到的銷售情況,還有中介公司內(nèi)部的統(tǒng)計報表。當(dāng)然,找這些資源不是件輕松的事,尤其是有些公司不愿意透露太多信息,這時候就得靠人脈或者多跑幾趟。不過要是實在找不到,就只能從公開渠道搜集,比如政府發(fā)布的政策文件,還有一些行業(yè)雜志里的分析文章。
接著就是整理數(shù)據(jù)這部分工作了。先把收集到的信息分類,按區(qū)域、價格區(qū)間、戶型這些維度分開。這樣看起來會清楚很多。比如高新區(qū)那邊的房價普遍偏高,而城南區(qū)域的剛需房比較受歡迎。但這里有個小麻煩,有時候表格里的數(shù)據(jù)格式不太一致,這就需要花時間調(diào)整一下,不然最后出來的結(jié)果可能就會亂套。
然后就是分析部分了。這一塊兒得結(jié)合市場趨勢來看。比如說去年年底出臺的新政對購房資格限制加大了,那么今年上半年成交量肯定會有波動。還有就是對比其他城市的情況,看看西安目前處于什么位置。不過這里有個小問題,有些數(shù)據(jù)可能更新不及時,導(dǎo)致分析結(jié)果不夠精確。但這也沒辦法,誰讓咱們不是官方機構(gòu)?
最后就是寫報告正文了。開頭得簡單介紹一下背景,比如西安這幾年的城市發(fā)展情況,以及房地產(chǎn)在整個經(jīng)濟(jì)中的比重。中間部分就詳細(xì)講剛才提到的數(shù)據(jù)分析,配一些圖表什么的,直觀一點。結(jié)尾,可以提幾點建議,像是針對不同人群推薦合適的購房區(qū)域,或者是對未來市場走勢做個預(yù)測。不過這里有個小漏洞,如果預(yù)測不準(zhǔn)的話,那后面的效果就不好說了。
整個過程其實挺復(fù)雜的,不過只要按照步驟一步步來,慢慢琢磨還是能搞清楚的。希望我的這些經(jīng)驗?zāi)軒偷侥?,雖然不一定完全正確,但至少是個方向吧。
【第5篇】房地產(chǎn)市場調(diào)研報告模板怎么寫3250字
房地產(chǎn)市場調(diào)研是為了提高產(chǎn)品的銷售決策質(zhì)量、解決存在于產(chǎn)品銷售中的問題或?qū)ふ覚C會等而系統(tǒng)地、客觀地識別、收集信息,接下來小編搜集了房地產(chǎn)市場調(diào)研報告模板,歡迎查看,希望幫助到大家。
近期,中央和市陸續(xù)出臺了針對房地產(chǎn)市場的調(diào)控政策,對于受外部環(huán)境影響較敏感的房地產(chǎn)業(yè)來說,政策的調(diào)整無疑會影響房地產(chǎn)市場的發(fā)展。認(rèn)清我區(qū)房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀,客觀分析政策對房地產(chǎn)走勢的影響,從而研究提出相應(yīng)的對策建議,對保持我區(qū)房地產(chǎn)市場的持續(xù)健康發(fā)展,具有重要意義。優(yōu)越的地理環(huán)境,濃厚的商業(yè)氛圍,舊城歷史景觀和獨特濱江景觀特色是xx房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展的主要特質(zhì)。從2000年起至今,xx商品房價格一直呈現(xiàn)穩(wěn)步上漲的態(tài)勢,xx已成為武漢高檔房產(chǎn)的主要聚集區(qū)域,同時,也成為優(yōu)勢地產(chǎn)竟相博弈之地。總體而言,xx房地產(chǎn)無論從產(chǎn)品定位還是創(chuàng)新程度,都趨向于中高端。
一、我區(qū)房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀
今年1—6月,我區(qū)房地產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)稅收5億元,同比增長85%;房地產(chǎn)開發(fā)投資完成37。3億元,其中住宅投資完成23億元;商品房施工面積489.9萬平方米,銷售100萬平方米。今年以來,我區(qū)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展呈現(xiàn)以下特點:
1、房產(chǎn)投資保持較高增速
我區(qū)近年的大開發(fā)大建設(shè)態(tài)勢和房地產(chǎn)市場的走熱使得房產(chǎn)開發(fā)商對我區(qū)房地產(chǎn)市場前景紛紛看好。今年上半年我區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)仍延續(xù)了去年以來的較快增長勢頭,1—6月,房地產(chǎn)開發(fā)平均增速為42.2%,具體走勢見圖一。其中,住宅建設(shè)在房地產(chǎn)開發(fā)投資中的地位突出,占到房地產(chǎn)開發(fā)全部投資的62%;商業(yè)營業(yè)用房今年開發(fā)增速也持續(xù)走高,2—6月累計增速分別為:2.6%、15.2%、84.5%、79.1%、1.9倍;辦公樓開發(fā)投資也保持了10倍以上的增速。
2、房產(chǎn)銷售勢頭回落明顯
今年我區(qū)商品房銷售面積和銷售額的同比增速均呈逐月下降趨勢,2—6月的增速走勢見圖二:
從商品房預(yù)售情況來看,回落趨勢明顯。1—6月全區(qū)預(yù)售3940套,總面積50。6萬平方米;預(yù)售套數(shù)和面積數(shù)與去年同期相比分別降低了15。5%和15。4%。出于對宏觀政策的觀望心態(tài),3月份我區(qū)商品房預(yù)售出現(xiàn)了一次明顯下降,4月份僅售出474套,總面積6。5萬平方米,與3月份相比均下降了44。3%。5月、6月繼續(xù)維持了較低的預(yù)售水平,每月預(yù)售385套,總面積5萬平方米左右。
3、房產(chǎn)平均價格持續(xù)走高
雖然今年年初開始,中央及市頻頻出臺調(diào)控房地產(chǎn)市場的有關(guān)政策,但年后,房地產(chǎn)市場已進(jìn)入快速上漲的新一輪行情,由于土地的稀缺性、百姓改善住房的實際需求支撐以及“跟漲不跟跌”的投資心理等因素影響,我區(qū)房價也呈持續(xù)走高的態(tài)勢。
自年開始,我區(qū)房地產(chǎn)價格以年均20%以上的速度快速提升,房價在、、年分別同比上漲20。5%、30%和42%。目前,我區(qū)新建商品房均價已達(dá)5590元每平方米,同比上升20%;存量房均價已達(dá)5000元每平方米,同比上升47%。
二、近期房地產(chǎn)市場調(diào)控政策對我區(qū)房地產(chǎn)市場發(fā)展的影響
由于房地產(chǎn)價格持續(xù)上漲,房地產(chǎn)市場投機成份嚴(yán)重,中央將防范房地產(chǎn)風(fēng)險作為今年宏觀調(diào)控的重點,市也出臺了多項有關(guān)政策,加強對房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)控。中央和市的政策主要通過以下幾方面來調(diào)控房市:
1)土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整。建設(shè)部等七部委出臺《關(guān)于做好穩(wěn)定住房價格工作的意見》,規(guī)定各地要根據(jù)房地產(chǎn)市場變化情況,適時調(diào)整土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)、供應(yīng)方式及供應(yīng)時間;對房價上漲過快的地方,適當(dāng)提高居住用地在土地供應(yīng)中的比例,著重增加中低價位普通商品住房和經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)用地供應(yīng)量;嚴(yán)控高檔住房用地供應(yīng)。
2)房貸利率調(diào)整。3月16日,央行出臺了調(diào)整商業(yè)銀行自營性個人住房信貸政策,規(guī)定對房價上漲過快城市或地區(qū),可將個人住房貸款最低首付款比例由20%提高到30%,并實行住房貸款下限管理,將個人住房貸款利率下限水平由5。31%提高到6。12%。
3)房地產(chǎn)財稅政策調(diào)整。國稅總局、財政部、建設(shè)部聯(lián)合發(fā)文,規(guī)定xx年6月1日后,個人將購買不足2年的住房對外銷售的,全額征收營業(yè)稅,同時規(guī)定凡在xx年6月1日以后購買非普通住房的,按3%全額征收契稅。
4)房地產(chǎn)發(fā)展目標(biāo)調(diào)整。xx年市確立了“以居住為主、以市民消費為主、以普通商品住宅為主”的“三個為主”樓市調(diào)控原則。
5)房地產(chǎn)銷售登記方式調(diào)整。市加強新建樓盤網(wǎng)上備案工作,于2月18日推出“網(wǎng)上二手房”試運轉(zhuǎn),增強房地產(chǎn)信息的透明度,并出重拳打擊違規(guī)炒作房產(chǎn)的企業(yè)。
6)房地產(chǎn)供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整。大力調(diào)整供應(yīng)結(jié)構(gòu),加大配套商品房為主的中低價普通商品房供應(yīng)。xx年市計劃開工建設(shè)配套商品房和中低價商品房各1000萬平方米。
從短期看,宏觀政策的調(diào)整將對我區(qū)的房地產(chǎn)投資建設(shè)帶來直接影響,從而關(guān)系到財政收入、固定資產(chǎn)投資、第三產(chǎn)業(yè)增加值等主要經(jīng)濟(jì)目標(biāo)的完成;同時,平抑房價政策的出臺導(dǎo)致市場觀望氣氛濃重,房地產(chǎn)市場尤其是二手房市場交易量將有較大程度的萎縮,我區(qū)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展將出現(xiàn)一定程度的“緩剎車”效應(yīng)。
但從長期看,宏觀政策調(diào)整必將有效剔除我區(qū)房地產(chǎn)市場中的投機因素,達(dá)到抑制投機行為、規(guī)范投資行為、鼓勵居住消費的目的,有利于我區(qū)房地產(chǎn)市場的持續(xù)健康發(fā)展,主要將起到以下幾方面的作用:
合理控制房地產(chǎn)投資開發(fā)量。通過調(diào)整房貸利率、稅收政策,減少房地產(chǎn)市場中的投機成分,顯露市場真實需求量,合理引導(dǎo)房地產(chǎn)投資開發(fā)量。同時,通過嚴(yán)格土地供應(yīng),有效防止過度開發(fā)的情況發(fā)生。
緩解房地產(chǎn)業(yè)供求矛盾。通過加大配套商品房和中低價商品房的建設(shè)量,調(diào)整房地產(chǎn)供應(yīng)結(jié)構(gòu),滿足普通老百姓的住房需求,有效緩解房地產(chǎn)業(yè)的供求矛盾。
適度平穩(wěn)房地產(chǎn)價格??紤]到“兩港一城”建設(shè)效應(yīng)初顯、浦東板塊效應(yīng)顯現(xiàn)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)加快帶來的房產(chǎn)升值效應(yīng),我區(qū)房地產(chǎn)價格仍將繼續(xù)走高,但期房限轉(zhuǎn)、稅收調(diào)整、商品房網(wǎng)上登記等政策辦法將有效穩(wěn)定過快上漲的房價,使其漲幅趨于穩(wěn)定。
三、積極應(yīng)對,保持我區(qū)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展
總的來說,由于我區(qū)房地產(chǎn)市場發(fā)展基數(shù)相對較低,近期又迎來“兩港一城”開發(fā)建設(shè)的歷史性機遇,從長遠(yuǎn)來看,我區(qū)房地產(chǎn)市場仍將有比較大的發(fā)展空間。近期的房地產(chǎn)調(diào)控政策將使我區(qū)正在發(fā)展中的房地產(chǎn)市場進(jìn)入一個調(diào)整—鞏固—提高的階段,走向日趨成熟。為保持我區(qū)房地產(chǎn)市場的持續(xù)健康發(fā)展,當(dāng)前要注意以下幾點。
1、加強房地產(chǎn)價格監(jiān)測工作
建立起科學(xué)有效的房價監(jiān)測和預(yù)警體系,加強對房地產(chǎn)市場的調(diào)控,維護(hù)房地產(chǎn)市場價格秩序,促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展。重點監(jiān)測土地出讓價格,新建商品房、存量房的交易價格;當(dāng)前特別要重視加強對住宅類商品房價格的監(jiān)測工作。加強房價的季度、年度分析預(yù)測工作,將出讓土地面積、房地產(chǎn)開發(fā)投資額,新建商品房的開工面積、竣工面積、銷售面積、空置房面積及空置率,市場平均價格及變動情況和原因等列入分析內(nèi)容。一旦發(fā)現(xiàn)價格異常波動,及時提出預(yù)警建議。
2、合理引導(dǎo)住房主體需求
中低收入職工、新增的城鎮(zhèn)職工、城市化推進(jìn)的人群、進(jìn)城務(wù)工的農(nóng)民工、城鎮(zhèn)中的困難家庭是社會上的住房主體需求。為滿足這部分需求,市政府今年大力推進(jìn)配套商品房和中低價商品房兩類住房建設(shè),同時加大廉租房的建設(shè)力度。我區(qū)要以此為契機,積極引導(dǎo)商品房開發(fā)向普通住宅建設(shè)傾斜,改善住宅供應(yīng),完善住宅功能,提高住宅質(zhì)量。同時,結(jié)合我區(qū)開發(fā)建設(shè)和城市化進(jìn)程實際,引導(dǎo)居民對住房的理性消費,推動主體需求的合理化。
3、有計劃有步驟的規(guī)劃房地產(chǎn)開發(fā)
結(jié)合我區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和城鎮(zhèn)建設(shè)總體規(guī)劃來開發(fā)房地產(chǎn),根據(jù)軌道交通等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)來編制房地產(chǎn)開發(fā)計劃,合理預(yù)留開發(fā)空間,以達(dá)到通過城市規(guī)劃來引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā),帶動經(jīng)濟(jì)發(fā)展的良好效果。加強對房地產(chǎn)市場的監(jiān)控,通過房地產(chǎn)市場的信息透明化,培育和發(fā)揮房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會的作用,引導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)掌握市場狀況,根據(jù)市場運行狀況合理安排開發(fā)計劃。
4、加強房地產(chǎn)項目的跟蹤管理工作
建立房地產(chǎn)項目的跟蹤聯(lián)系網(wǎng)絡(luò),及時反饋項目的進(jìn)展情況,以便發(fā)現(xiàn)問題、協(xié)調(diào)問題、解決問題。確保房地產(chǎn)企業(yè)根據(jù)政府年度土地供應(yīng)計劃經(jīng)營房地產(chǎn)開發(fā)項目,并按照統(tǒng)一招標(biāo)、拍賣和掛牌的方式來取得土地使用權(quán),同時,嚴(yán)格對房地產(chǎn)企業(yè)有關(guān)用地、立項、規(guī)劃、建設(shè)和銷售手續(xù)的辦理。把好房地產(chǎn)項目的市場準(zhǔn)入關(guān),嚴(yán)格審查房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資質(zhì)條件,對抽逃注冊資本金、項目資本金,無證或超范圍從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的行為,要依法嚴(yán)厲打擊。
寫報告經(jīng)驗85人覺得有用
房地產(chǎn)市場調(diào)研報告模板怎么寫
做房地產(chǎn)市場調(diào)研報告前,得搞清楚幾個關(guān)鍵點。報告的目的就是分析市場現(xiàn)狀,預(yù)測未來趨勢,為企業(yè)決策提供依據(jù)。開頭部分要簡單明了,交代背景和目的,別太啰嗦。比如可以先說說現(xiàn)在房地產(chǎn)市場的整體形勢怎么樣,然后點明這次調(diào)研的重點是什么。
數(shù)據(jù)收集是重點環(huán)節(jié),得確保信息來源可靠。可以從官方統(tǒng)計部門獲取一手資料,也可以參考一些權(quán)威機構(gòu)發(fā)布的研究報告。但要注意甄別信息的真實性和時效性,不能隨便引用過時的數(shù)據(jù)。另外,實地考察也很重要,走訪幾個典型樓盤,跟銷售人員聊聊天,聽聽購房者的意見,這樣能拿到更多直觀的感受。
分析部分需要條理清晰??梢园褦?shù)據(jù)分成幾個維度來看,比如區(qū)域分布、價格走勢、供需狀況等。用圖表展示會更直觀,但記得附上必要的文字說明,不然光看圖可能看不懂。這里有個小提醒,表格里的數(shù)據(jù)單位要統(tǒng)一,別一會兒用萬元,一會兒又換成分,容易讓人看花眼。
最后這部分得有點深度。不僅要總結(jié)現(xiàn)狀,還要結(jié)合歷史數(shù)據(jù)和當(dāng)前政策環(huán)境,推測接下來市場會怎么變化。建議多參考類似項目的成功案例,看看人家是怎么應(yīng)對挑戰(zhàn)的。當(dāng)然,預(yù)測不是拍腦袋想出來的,要有理有據(jù),不能憑空臆測。
寫報告的時候,語言要簡潔明了,避免長篇大論。尤其是專業(yè)術(shù)語,該用的時候就用,但別濫用,不然普通讀者可能理解起來費勁。還有,注意排版格式,段落分明,字體大小適中,這樣看起來舒服。不過,有時候?qū)懽髡呖赡軙洐z查標(biāo)點符號,導(dǎo)致句子里的逗號少了,這事偶爾發(fā)生,大家多留意就行。
希望以上幾點能幫到大家。其實寫報告沒什么特別的技巧,關(guān)鍵是用心去做,把該查的都查清楚,該分析的都分析透徹。如果時間允許的話,最好能讓同事幫忙審閱一下,聽聽他們的意見,說不定能發(fā)現(xiàn)不少自己沒注意到的問題。
【第6篇】關(guān)于房地產(chǎn)市場的調(diào)查報告怎么寫3200字
一、我縣房地產(chǎn)市場發(fā)展的現(xiàn)狀
(一)房地產(chǎn)市場發(fā)展形勢分析
總體看,xx年我縣房地產(chǎn)需求增長速度將低于xx年,房地產(chǎn)供求形勢進(jìn)一步改善,房地產(chǎn)價格漲勢將趨向相對穩(wěn)定。今年以來,隨著國家抑制房地產(chǎn)非合理需求的力度加強,增加中低價位普通商品住房等調(diào)控措施的實現(xiàn)以及二級市場的擴(kuò)大,我縣房地產(chǎn)市場供求形勢和房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)將進(jìn)一步得到改善。主要消費需求是外來經(jīng)商務(wù)工人員、鄉(xiāng)鎮(zhèn)機關(guān)工作者及剛參加工作的大中專畢業(yè)生,他們成為購房的主力軍;同時,個體從業(yè)者、私企老板及企業(yè)中的中高級管理人員對高檔住宅的需求也將有所增加。商品房購買對象以個人購買為主,投資商尚未大量出現(xiàn)。房地產(chǎn)市場是否健康,一個重要標(biāo)志是看市場化程度如何(特別是個人購房比例)以及投資性購房的比例。xx年,從購房者購房的動機來看,我縣城區(qū)購房者中,購房用于自己居住的比例達(dá)到93%,以投資為目的占7%,而純屬投機炒作購房的比例尚不到2%,說明我縣整個房地產(chǎn)市場并未出現(xiàn)大量投機者,整個銷售市場處于自然銷售狀態(tài)。
(二)房地產(chǎn)市場發(fā)展存在的主要問題
1、住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)不夠合理。中高檔住房供應(yīng)量過大,中低價位的普通商品房供應(yīng)偏少。90平方米左右的普通商品房供應(yīng)量不足三成,嚴(yán)重供不應(yīng)求。由于近年來我縣商品房價格上漲較快,而居民的實際收入增幅遠(yuǎn)趕不上房價的漲幅,廣大低收入群體只能望樓興嘆,希望能多推出經(jīng)濟(jì)適用房以及小戶型樓房,以滿足部分弱勢群體的購房需求。
2、房地產(chǎn)市場監(jiān)管力度不夠。房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng),包括商品房預(yù)售和銷售、二手房轉(zhuǎn)讓、房屋權(quán)屬登記、房屋租賃備案、開發(fā)項目立項、土地出讓、開發(fā)經(jīng)營許可、規(guī)劃許可、建設(shè)許可、開發(fā)建設(shè)條件與施工許可、房地產(chǎn)信貸等。房地產(chǎn)業(yè)涉及的十多個稅種,由國稅、地稅、財政分別征收,計稅方式復(fù)雜,征管難度大。建立房地產(chǎn)信息系統(tǒng),一是能夠很好地解決開發(fā)企業(yè)與購房者、管理者信息不對稱的狀況,增加透明度,為政府和有關(guān)部門實行監(jiān)測市場運行的動態(tài)變化提供依據(jù),有利于調(diào)控市場,規(guī)范交易行為,實現(xiàn)房地產(chǎn)市場監(jiān)督科學(xué)化;二是以房地產(chǎn)交易中心為平臺,以房地產(chǎn)信息為依托,實現(xiàn)信息共享,通過部門配合、環(huán)節(jié)控制,推動房地產(chǎn)稅收征管精細(xì)化管理,達(dá)到先繳稅、后辦證的要求,以促進(jìn)稅收征管科學(xué)化。我縣的房地產(chǎn)信息系統(tǒng)還沒有建立,相關(guān)部門信息溝通、資源共享的機制尚未形成,不利于及時便捷地對市場進(jìn)行監(jiān)測分析,同時也造出市場信息不對稱、透明度不高,不利于合理引導(dǎo)房地產(chǎn)投資和消費。
4、部分開發(fā)商重視商品房建設(shè),輕視配套設(shè)施建設(shè)的思想還很嚴(yán)重。相當(dāng)項目配套設(shè)施水平低,配套不完善,開發(fā)項目整體功能差,造成消費者使用不方便,也給社會帶來一些隱患。如綠地、公廁、幼兒園、超市、健身場、物業(yè)用房等這些基礎(chǔ)配套設(shè)施多數(shù)小區(qū)沒有或根本達(dá)不到設(shè)計要求。
5、違規(guī)開發(fā)的歷史遺留問題有待解決。以前舊村改造和部分企事業(yè)單位自建房過程中,除還建本村居民和本單位職工住房外,還對外銷售了許多手續(xù)不完備的房屋,駐城村街中也有個別住戶在建房過程中少批多建,并將多建的住房違規(guī)出售,這些違規(guī)開發(fā)行為造成了房地產(chǎn)稅費流失和不公平的市場競爭,對商品房市場帶來很大沖擊;也導(dǎo)致大量的房屋因手續(xù)不完備而不能確權(quán)和上市交易流通,影響了房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展和社會的穩(wěn)定。
二、關(guān)于規(guī)范發(fā)展我縣房地產(chǎn)市場的幾點建議
1、引導(dǎo)普通商品房建設(shè),推行安居工程(經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房),調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)。經(jīng)濟(jì)適用住房是指土地由國家劃撥,各種稅費減半征收,出售價格實行政府定價,按保本微利原則確定,主要面向社會上的中低收入家庭出售,是具有保障性質(zhì)的政策性商品住房。我縣目前為止未開發(fā)經(jīng)濟(jì)適用住房。xx年11月,由縣房管局牽頭,統(tǒng)計局、民政局等6部門參與組織了一次低保家庭住房狀況調(diào)查。結(jié)果顯示,我縣低保家庭戶主屬三無、下崗、失業(yè)人員的約占97%,低保家庭無房戶約為三分之一,有住房的用戶,平均建筑面積小于45平方米的約占二分之一,且大多住房設(shè)施不全。所以,實施經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房工程是廣大中低收入者的迫切需求,是政府義不容辭的責(zé)任。另國辦發(fā)xx37號文件已經(jīng)要求,自xx年6月 1日起,凡新審批、新開工的商品住房建設(shè),套型建筑面積在90平方米以下的住房(含經(jīng)濟(jì)適用房)面積所占比重,必須達(dá)到開發(fā)建設(shè)總面積的70%以上。
2、注重規(guī)劃,加快步伐,搞好城中村改造。城中村改造是加快我縣城市化進(jìn)程的重要舉措。根據(jù)我縣的舊城情況,待開發(fā)的區(qū)域很多,前景是好的,因此加快舊城改建工作將是大勢所趨,勢在必行。要以建設(shè)臨沂衛(wèi)星城為戰(zhàn)略目標(biāo),堅持新區(qū)開發(fā)和舊城改造相結(jié)合,正確處理經(jīng)營城市和舊城改造的關(guān)系,繼續(xù)大力推進(jìn)舊城區(qū)改造,力爭在未來五年內(nèi),縣城規(guī)劃區(qū)基本消除危陋棚戶區(qū)和貧民窟住房。嚴(yán)格控制企事業(yè)單位自建自用和零星插建性開發(fā),改變過去那種局部改造、見縫插針的做法,實施地段開發(fā)與周邊環(huán)境相協(xié)調(diào)的開發(fā)模式,對影響城市道路景觀的危舊平房進(jìn)行大面積拆遷。按照經(jīng)濟(jì)效益、環(huán)境效益、社會效益相統(tǒng)一的原則,實行統(tǒng)一規(guī)劃,合理布局,綜合開發(fā),配套建設(shè)。堅持成區(qū)連片開發(fā),開發(fā)一片,配套一片,完善一片,寧缺勿濫。建議縣政府成立舊城改造領(lǐng)導(dǎo)小組,領(lǐng)導(dǎo)小組由縣政府分管領(lǐng)導(dǎo)負(fù)責(zé),縣房地產(chǎn)管理局、縣計劃局、縣建設(shè)局、縣國土資源局、縣物價局、臨沭鎮(zhèn)政府等單位負(fù)責(zé)人為成員。舊城改造項目實行掛牌公示制度。舊城改造拆遷安置補償費和承擔(dān)的城市市政公用設(shè)施建設(shè)費用可據(jù)實從該土地使用權(quán)出讓金中補償。要做好模擬拆遷:即先做被拆遷人的思想工作,處理解決好拆遷工作中的相關(guān)問題,后發(fā)布拆遷公告,最后簽訂拆遷協(xié)議,
4、加強農(nóng)村房屋權(quán)屬登記工作,建立城鄉(xiāng)一體的房屋權(quán)屬登記和檔案管理制度。禁止其他部門發(fā)放不具法律效力的房產(chǎn)證,以維護(hù)正常的房地產(chǎn)市場秩序。
5、提升產(chǎn)業(yè)的整體水平和實力。行業(yè)內(nèi)要樹立現(xiàn)代的房地產(chǎn)經(jīng)營理念,整體提升我縣房地產(chǎn)企業(yè)的綜合實力和水平,這是促進(jìn)我縣房地產(chǎn)業(yè)快速健康發(fā)展的根本所在。一是要注重鑄造房地產(chǎn)企業(yè)的航空母艦。要通過重組、兼并、控股、引外靠優(yōu)等方式,盡快創(chuàng)建能對中小企業(yè)有帶動作用航母型企業(yè),提高企業(yè)整體素質(zhì),增強生存與發(fā)展能力,提升綜合競爭力。二是注重打造品牌。房地產(chǎn)企業(yè)要盡快適應(yīng)市場需求變化,實施精品帶動戰(zhàn)略,提高信譽,建立品牌,擴(kuò)大市場;三是要注重物業(yè)管理,充分利用房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理的情侶效應(yīng),實現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理互促互動。四是要注重企業(yè)誠信和經(jīng)濟(jì)倫理。倡導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)商要建起企業(yè)誠信檔案,樹立起經(jīng)濟(jì)倫理觀念,在發(fā)展中講究文化底蘊、道德因素、科技含量、綠色生態(tài),盡可能地為消費者提供舒適、健康、優(yōu)美、潔凈、安全、方便和環(huán)保等各方面優(yōu)良的產(chǎn)品。
6、各部門加強協(xié)調(diào)溝通,做好拆遷工作。近年來,城市房屋拆遷成為社會的熱點難點問題。雖然城市拆遷工作是一項關(guān)系到加快發(fā)展經(jīng)濟(jì)、造福于民的好事,但在實際工作中,由于牽扯到各個方面的利害關(guān)系,特別是拆遷人、被拆遷人的經(jīng)濟(jì)利益問題,拆遷工作變得十分復(fù)雜,并出現(xiàn)了一些新問題,新情況。如我局在整理拆遷檔案工作中發(fā)現(xiàn),有的房產(chǎn)已拆除,但未到我局辦理拆遷注銷或變更登記等相關(guān)手續(xù),導(dǎo)致一宗土地出現(xiàn)兩套房產(chǎn)證,權(quán)屬上容易產(chǎn)生糾紛,不利于房產(chǎn)檔案的管理,至使有關(guān)問題難以及時妥善解決。根據(jù)國務(wù)院和山東省《城市房屋拆遷管理條例》的規(guī)定,計劃、規(guī)劃、土地等有關(guān)部門應(yīng)當(dāng)按照各自職責(zé),協(xié)同做好城市房屋拆遷管理工作,使上述問題得以妥善解決。
7、加快房地產(chǎn)交易大廳建設(shè),強化市場監(jiān)管。我局在已建成房地產(chǎn)交易中心的基礎(chǔ)上,決定整改再進(jìn)步,效率再提高,建立真正意義上的一站式服務(wù)大廳,每科室都有一名工作人員進(jìn)駐大廳,群眾進(jìn)一個門,領(lǐng)一份表,就可辦妥所有手續(xù)。同時,在交易大廳門口還有各開發(fā)公司簡介、年度開發(fā)量、樓盤介紹、聯(lián)系電話等宣傳圖板,形成了一個房產(chǎn)小超市,既方便了人民群眾,又宣傳了開發(fā)公司,可謂一舉雙得。目前這一工作正在緊張有序的進(jìn)行之中。
寫報告經(jīng)驗85人覺得有用
做房地產(chǎn)市場調(diào)查報告,這活兒說難也不難,關(guān)鍵得理清思路。開頭部分,得把背景交代清楚,比如現(xiàn)在市場什么情況,政策有什么變動,這些都得點到。別光顧著抄政策文件,得用自己的話說,這樣顯得真實。
接著就該分析數(shù)據(jù)了。數(shù)據(jù)來源很重要,統(tǒng)計局的、行業(yè)協(xié)會的,還有中介平臺的數(shù)據(jù)都可以參考。記得對比不同渠道的數(shù)據(jù),看看有沒有出入。要是發(fā)現(xiàn)某個數(shù)據(jù)來源老是偏高或偏低,就得小心了,可能是統(tǒng)計口徑不一樣。比如有的地方算成交額的時候把車位也算進(jìn)去了,這就容易誤導(dǎo)人。
中間這部分可以分幾塊來說。第一塊談市場趨勢,最近幾個月房價漲跌幅度是多少,哪些區(qū)域變化最明顯。第二塊講供需情況,新房庫存夠不夠,二手房掛牌量怎么樣。第三塊聊聊影響因素,比如利率調(diào)整,人口流入流出情況啦。這里頭有些話要說具體點,像利率下調(diào)對買房人的心理預(yù)期影響有多大,是不是真的能刺激成交量上去?
說到供需情況,得留意一下不同戶型的銷售情況。小戶型可能賣得快些,大戶型可能就得慢慢消化。要是發(fā)現(xiàn)某個區(qū)域的大戶型特別滯銷,那得想想背后的原因,是價格太高還是設(shè)計不合理?
再往后寫就是建議部分了。這部分得結(jié)合前面的分析提建議,而不是憑空想象。比如,針對某區(qū)域的庫存積壓問題,可以建議開發(fā)商調(diào)整定價策略,或者推出一些促銷活動吸引買家。還有,對于剛改需求的客戶群體,可以建議開發(fā)商多開發(fā)一些性價比高的產(chǎn)品。
寫報告的時候要注意格式,標(biāo)題字號要合適,段落之間留點空隙,方便閱讀。圖表也是少不了的,但別一股腦全放進(jìn)去,挑重點的放。要是數(shù)據(jù)太多,可以用表格的形式呈現(xiàn),這樣看起來清爽不少。
不過有時候?qū)懼鴮懼鴷l(fā)現(xiàn),想表達(dá)的意思跟實際寫出來的不太一樣。比如本來想說“市場前景還不錯”,結(jié)果寫成了“市場發(fā)展還行”。這種小偏差其實沒什么大不了的,只要不影響理解就行。再比如統(tǒng)計數(shù)據(jù)的時候,可能會漏掉幾個重要的指標(biāo),導(dǎo)致分析不夠全面。這種情況就需要回頭仔細(xì)檢查一遍,把遺漏的部分補上。
寫完之后最好找個同行看看,聽聽他們的意見。畢竟每個人看問題的角度不一樣,他們可能會發(fā)現(xiàn)一些你沒注意到的地方。當(dāng)然,也不能完全依賴別人的意見,最終還是要靠自己拿主意。
寫報告這事,練多了就順手了。剛開始可能覺得挺麻煩,但習(xí)慣了就好。最重要的是保持耐心,別急著下結(jié)論,先把事實摸清楚再說。