【第1篇】房地產(chǎn)市場(chǎng)分析報(bào)告怎么寫(xiě)700字
房地產(chǎn)市場(chǎng)分析報(bào)告:
房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查與分析工作的最終成果,是房地產(chǎn)市場(chǎng)分析報(bào)告。房地產(chǎn)市場(chǎng)分析報(bào)告應(yīng)該結(jié)合市場(chǎng)分析的目的與用途,有針對(duì)性、有重點(diǎn)的撰寫(xiě)。市場(chǎng)分析報(bào)告通常由以下幾部分內(nèi)容組成。
(1)地區(qū)經(jīng)濟(jì)分析。該部分主要研究地區(qū)經(jīng)濟(jì)環(huán)境,通常分為兩個(gè)部分:一是地區(qū)經(jīng)濟(jì)的基本趨勢(shì)分析;二是地區(qū)基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)和新興戰(zhàn)略產(chǎn)業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)分析。
(2)區(qū)位分析。該部分是開(kāi)發(fā)地點(diǎn)多種用途比較分析,是為一塊土地選擇用途,即該地點(diǎn)的用途分析。
(3)市場(chǎng)概況分析。該部分是對(duì)地區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展概況的分析,預(yù)測(cè)本地區(qū)房地產(chǎn)各類(lèi)市場(chǎng)總的未來(lái)趨勢(shì),并把項(xiàng)目及其所在的專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)放在整個(gè)地區(qū)經(jīng)濟(jì)中,考察它們的地位和狀況,分析人口、公共政策、經(jīng)濟(jì)、法律是否支持該項(xiàng)目。
(4)市場(chǎng)供求分析。市場(chǎng)供求分析需要進(jìn)行兩個(gè)方面的分析,一是分析市場(chǎng)中各子市場(chǎng)的供需關(guān)系,求出各子市場(chǎng)的供需缺口;二是將供需缺口的子市場(chǎng)確定為目標(biāo)子市場(chǎng),具體求出目標(biāo)子市場(chǎng)供需缺口量(即未滿(mǎn)足的需求量)。
(5)項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)分析。該部分內(nèi)容主要是將目標(biāo)項(xiàng)目與其競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目進(jìn)行對(duì)比分析,估計(jì)其市場(chǎng)占有率(市場(chǎng)份額)。
(6)營(yíng)銷(xiāo)建議。該部分是在競(jìng)爭(zhēng)分析的基礎(chǔ)上,通過(guò)swot分析,找出目標(biāo)項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì),提出強(qiáng)化目標(biāo)項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)、弱化其劣勢(shì)的措施,進(jìn)行項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)和產(chǎn)品功能定位。
(7)售價(jià)和租金預(yù)測(cè)。
(8)吸納量計(jì)劃預(yù)測(cè)。
(9)回報(bào)率預(yù)測(cè)。市場(chǎng)研究報(bào)告中也需要對(duì)目標(biāo)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)特性進(jìn)行簡(jiǎn)要分析判斷。
(10)敏感性分析。該部分要測(cè)定關(guān)鍵參數(shù)的敏感性,確定分析結(jié)果適用的范圍,反映市場(chǎng)分析面對(duì)的不確定性。
寫(xiě)報(bào)告經(jīng)驗(yàn)41人覺(jué)得有用
寫(xiě)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析報(bào)告的時(shí)候,得先把目標(biāo)定好。報(bào)告要能反映當(dāng)前市場(chǎng)的基本情況,還得能預(yù)測(cè)未來(lái)走勢(shì)。要是目標(biāo)模糊不清,報(bào)告就容易變成一堆數(shù)據(jù)堆砌,沒(méi)多大意義。開(kāi)頭部分,最好能簡(jiǎn)明扼要地介紹一下研究背景,比如最近幾年房地產(chǎn)市場(chǎng)的總體變化趨勢(shì),還有國(guó)家出臺(tái)的相關(guān)政策。這部分不用太啰嗦,點(diǎn)到為止就行。
接著就是收集數(shù)據(jù)了。這一步很關(guān)鍵,沒(méi)有準(zhǔn)確的數(shù)據(jù)支撐,報(bào)告就會(huì)顯得空洞。可以從統(tǒng)計(jì)局網(wǎng)站上下載官方發(fā)布的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù),也可以找一些專(zhuān)業(yè)的房地產(chǎn)研究機(jī)構(gòu)獲取更詳細(xì)的市場(chǎng)數(shù)據(jù)。不過(guò)要注意的是,不同來(lái)源的數(shù)據(jù)可能口徑不一致,這就需要仔細(xì)甄別。比如,有的機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)的是新建商品房的銷(xiāo)售面積,而有的可能是二手房交易量,如果混著用,結(jié)果就會(huì)出問(wèn)題。
分析階段,可以試著從幾個(gè)維度切入。首先是區(qū)域差異,一線(xiàn)城市和三四線(xiàn)城市的市場(chǎng)情況差別很大,不能一概而論。其次是價(jià)格走勢(shì),看看房?jī)r(jià)是穩(wěn)步上漲還是波動(dòng)較大,背后的原因是什么。還有就是供需狀況,市場(chǎng)上房子多了還是少了?購(gòu)房者的需求是否得到了滿(mǎn)足?這些問(wèn)題都需要深入探討。
報(bào)告里還可以加入一些圖表,這樣直觀一些。比如畫(huà)個(gè)折線(xiàn)圖展示近幾年房?jī)r(jià)的變化,或者做個(gè)柱狀圖對(duì)比不同城市的投資回報(bào)率。但圖表不能太多,太多了反而會(huì)分散注意力。另外,圖表的標(biāo)注一定要清楚,否則讀者看了半天也不知道說(shuō)的是什么。
到了報(bào)告的末尾,可以提一下自己的看法。比如對(duì)未來(lái)幾個(gè)月市場(chǎng)的預(yù)期,或者對(duì)開(kāi)發(fā)商和投資者的建議。不過(guò)這里要注意,意見(jiàn)要基于前面的分析得出,不能憑空臆斷。如果自己對(duì)某些問(wèn)題把握不大,也可以坦誠(chéng)說(shuō)出來(lái),畢竟實(shí)事求是才是最重要的。
寫(xiě)報(bào)告的時(shí)候也難免會(huì)遇到些小麻煩。有時(shí)候想表達(dá)的意思一時(shí)半會(huì)兒找不到合適的詞,就只能先湊合著寫(xiě),回頭再慢慢修改。還有時(shí)候數(shù)據(jù)之間存在矛盾,就需要反復(fù)核對(duì),直到找出最合理的解釋。這些都是正常的,不用太焦慮。只要保持耐心,一步步來(lái),報(bào)告總會(huì)越寫(xiě)越好。
【第2篇】濰坊市房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告怎么寫(xiě)3900字
濰坊市房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告
一、總體概況
1、地理綜述:
濰坊市位于山東半島中部,南依沂山,北瀕渤海,扼山東內(nèi)陸腹地通往半島地區(qū)的咽喉,膠濟(jì)鐵路橫貫市境東西。東連海港名城青島、煙臺(tái),西接工礦重鎮(zhèn)淄博、東營(yíng),南連臨沂、日照,地理位置優(yōu)越。濰坊市南北長(zhǎng)188 公里,東西寬164公里,總面積15859平方公里,其中市區(qū)面積1472平方公里。市域地勢(shì)南高北低,南部是山區(qū)丘陵,中部為平原,北部是沿海灘涂。____年全市出生人口81648人,合法生育率達(dá)97.7%,人口自然增長(zhǎng)率4.00‰,性別比104.3。據(jù)公安部門(mén)統(tǒng)計(jì),全市____年末總?cè)丝?55.3萬(wàn)人,其中非農(nóng)業(yè)人口328.3萬(wàn)人。經(jīng)濟(jì)實(shí)力居山東省第四位。
2、基礎(chǔ)設(shè)施概況:
濰坊市鐵路、公路、機(jī)場(chǎng)、通信及城市供水、供氣和商貿(mào)設(shè)施建設(shè)已取得重大進(jìn)展。公路通車(chē)?yán)锍踢_(dá)到14萬(wàn)公里。全部開(kāi)通了程控電話(huà)和國(guó)內(nèi)外直撥電話(huà),電話(huà)交換機(jī)總?cè)萘窟_(dá)到101萬(wàn)。市區(qū)供水普及率達(dá)100%,居民生活燃料氣化率達(dá)90.03%。
3、城市經(jīng)濟(jì)綜述
(1)地區(qū)生產(chǎn)總值
濰坊現(xiàn)轄奎文、濰城、坊子、寒亭4區(qū),青州、諸城、安丘、昌邑、壽光、高密6市(縣級(jí)),臨朐、昌樂(lè)2縣,共有152 個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn),濰坊為地級(jí)市,轄4區(qū)2縣代管6市。市中心區(qū)人口68萬(wàn)。____年濰坊市生產(chǎn)總值(gdp)完成1720.88億元,按可比價(jià)格比上年增長(zhǎng)16.5%;其中第一產(chǎn)業(yè)增加值211.81億元,增長(zhǎng)0.2%;第二產(chǎn)業(yè)增加值1000.63億元,增長(zhǎng)20.6%,其中工業(yè)增加值916.51億元,增長(zhǎng)21.7%;第三產(chǎn)業(yè)增加值508.44億元,增長(zhǎng)16.1%,一、二、三產(chǎn)業(yè)分別拉動(dòng)gdp增長(zhǎng)0.03、11.74和4.73個(gè)百分點(diǎn)。按常住人口計(jì)算,人均gdp達(dá)到19677元(按現(xiàn)行匯率折算約2520美元),比上年增長(zhǎng)16.2%。產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整取得新進(jìn)展,工業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的主導(dǎo)地位更趨明顯。一、二、三產(chǎn)業(yè)的比例關(guān)系由上年的13.69:56.86:29.45調(diào)整為12.31:58.15:29.54。
(2)居民收入
1)濰坊市人均gdp及增長(zhǎng)情況
____年人均gdp達(dá)到17279元(按現(xiàn)行匯率折算為2141美元),____年人均gdp達(dá)到19677元(按現(xiàn)行匯率折算為2520美元),比上年增長(zhǎng)16.2%。
2)濰坊市人均可支配收入情況
城鄉(xiāng)居民收入增長(zhǎng)明顯。據(jù)抽樣調(diào)查,____年全市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入11846元,比上年增長(zhǎng)14.8%。城鎮(zhèn)居民人均消費(fèi)性支出8816.3元,增長(zhǎng)15.1%。
4、城市建設(shè)規(guī)劃
中心城區(qū)總體布局 “一心、一環(huán)、一軸、一廊”
1) “一心”,即月河路、北宮街、北海路、健康街所圍合的城市核心區(qū);
2) “一環(huán)”,即長(zhǎng)松路、玄武街、濰縣路、寶通街組成的城市快速交通環(huán);
3) “一軸”,即由北海路為主的交通、發(fā)展軸。
4) “一廊”,即由白浪河、虞河兩側(cè)綠化帶及兩河之間休閑綠地構(gòu)成的生態(tài)綠化廊道。
5、未來(lái)城市規(guī)劃
(1)城市化與中心城市人口規(guī)模
根據(jù)人口綜合預(yù)測(cè)法,濰坊市中心城市的總?cè)丝跀?shù)____年將達(dá)到127萬(wàn)人,____年將達(dá)到179萬(wàn)人;人口發(fā)展策略方面,將實(shí)行“合理疏導(dǎo),向心集聚;企業(yè)集中,擴(kuò)大就業(yè);制度保障,引流穩(wěn)流;安定老齡,提高素質(zhì)”的總體原則。
(2)發(fā)展濰坊城市經(jīng)濟(jì) 提升綜合競(jìng)爭(zhēng)力
近期(從目前到____年)全市g(shù)dp年均增速達(dá)到13%,到____年gdp總量達(dá)到2400億元,全市三產(chǎn)比例為10:60:30;中心城市g(shù)dp年均增速實(shí)現(xiàn)16%,到____年gdp總規(guī)模達(dá)到800億元,占全市比重上升到33%,市區(qū)三產(chǎn)比例為9:58:33。
遠(yuǎn)期全市g(shù)dp年均增速為9%,到____年全市g(shù)dp達(dá)到5700億元,全市三產(chǎn)比例為7:61:32;中心城市g(shù)dp到遠(yuǎn)期年均增速為11%,到____年中心城市g(shù)dp規(guī)模達(dá)到2300億元,占全市比重為40%,市區(qū)三產(chǎn)結(jié)構(gòu)為5:55:40。
(3)濰坊城市用地
根據(jù)《濰坊市土地利用總體規(guī)劃(1997____)》,1997年____年全市安排的建設(shè)用地總規(guī)模為93.89km2(14.08萬(wàn)畝),其中建設(shè)用地占用耕地47.6km2(7.14萬(wàn)畝),說(shuō)明耕地是濰坊市建設(shè)用地重要的供給來(lái)源。其中濰坊市區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展拉動(dòng)城市用地增長(zhǎng)的特征十分明顯,濰坊市中心城區(qū)國(guó)民生產(chǎn)總值與城市用地之間呈現(xiàn)出較強(qiáng)的正線(xiàn)性關(guān)系,此外,城市新增功能對(duì)城市用地需求、人口增加帶來(lái)的城市用地需求也呈此狀況。
規(guī)劃中明確了商業(yè)用地約1156ha,中心城居住用地采用“一帶四團(tuán)”布局,居住用地人均28.1m2,占地面積50.6m2。工業(yè)用地?zé)岵』ㄈ~病5.1m2,占地面積45.2km2。倉(cāng)儲(chǔ)用地人均9.6m2,占地面積17.3km2。
小結(jié):近兩年來(lái)濰坊市的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和投資環(huán)境進(jìn)一步優(yōu)化,年均固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)近1/3,其中房地產(chǎn)建設(shè)投資特別是住宅建設(shè)投資都在以50%以上的速率增長(zhǎng),說(shuō)明濰坊房地產(chǎn)建設(shè)投資市場(chǎng)發(fā)展健康。濰坊市位于山東交通核心地帶,三面臨陸,北面靠海,終年四季分明,屬于中國(guó)比較適宜人類(lèi)居住的城市之一。
二、調(diào)查內(nèi)容
1、調(diào)查時(shí)間:
____年7月21號(hào)、22號(hào)
2、調(diào)查區(qū)域:
以圍繞濰城區(qū)為主,奎文區(qū)為輔向其城區(qū)樓盤(pán)展開(kāi)調(diào)研。
3、調(diào)查對(duì)象:
面積在50畝以上,建筑面積在10萬(wàn)平以上的樓盤(pán)等
4、調(diào)查目的:
了解濰坊市及擬投項(xiàng)目的周邊房地產(chǎn)投資環(huán)境
三、目前房地產(chǎn)狀況調(diào)查
1、產(chǎn)品形態(tài)
單就從房地產(chǎn)品來(lái)說(shuō),濰坊房地產(chǎn)市場(chǎng)還處于初級(jí)階段。很多產(chǎn)品還沒(méi)有在市場(chǎng)上出現(xiàn),就目前市場(chǎng)上的產(chǎn)品形態(tài)和品質(zhì)還不能從根本上解決市場(chǎng)需求,產(chǎn)品升級(jí)還有一個(gè)過(guò)程。從建筑形態(tài)上來(lái)看,簡(jiǎn)單
的復(fù)制,借鑒的東西太多了。有個(gè)性,有標(biāo)志性的建筑還是太少。缺少自己的文化內(nèi)涵和自主創(chuàng)新。通過(guò)7月22號(hào)的調(diào)查,發(fā)現(xiàn)濰坊市民不喜歡東西山墻的房屋,不喜歡高層。喜歡格局方正和正南正北的房屋。這就導(dǎo)致了房地產(chǎn)市場(chǎng)建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)的產(chǎn)品守舊,束縛了產(chǎn)品品質(zhì)的提高,單體建筑往往做成板式,整個(gè)市場(chǎng)都是這種產(chǎn)品,沒(méi)有錯(cuò)落感,形成不了好的視覺(jué)效果,也不利于社區(qū)景觀的營(yíng)造。當(dāng)然在實(shí)際操作過(guò)程中,開(kāi)發(fā)商能自然的換位思考,從使用者的角度考慮產(chǎn)品研發(fā)和交易的便利性,充分尊重使用者的利益對(duì)濰坊房地產(chǎn)行業(yè)的成熟起到了很好的推動(dòng)作用。
通過(guò)簡(jiǎn)單統(tǒng)計(jì),目前市區(qū)在售樓盤(pán)100多個(gè),幾乎遍地開(kāi)花,但沒(méi)有精品,同質(zhì)化,同樣化相當(dāng)嚴(yán)重,所有樓盤(pán)幾乎都是一樣,其價(jià)格也相差不大,差價(jià)主要顯示在地段差別上。目前市場(chǎng)上缺少兩極產(chǎn)品:1、最差。低檔房,不是說(shuō)品質(zhì)很差,而是價(jià)格要夠低。要讓單位職工和農(nóng)民買(mǎi)得起。2、最好。當(dāng)然是說(shuō)品質(zhì)、配套、房型、房?jī)r(jià)要質(zhì)優(yōu)價(jià)高。地段倒不是主要問(wèn)題??膮^(qū)有一個(gè)目前濰坊市場(chǎng)上比較高檔的樓盤(pán),叫玫瑰園。小高層和高層,建筑面積12萬(wàn)平方米。6層買(mǎi)到4200元每平方米。但是銷(xiāo)量一般,主要是規(guī)模不大,很多配套上不了。主推巴厘島風(fēng)格的景觀設(shè)計(jì),在濰坊綠化作為樓盤(pán)賣(mài)點(diǎn),不具有沖擊力度。在濰坊整個(gè)城市的綠化都是相當(dāng)不錯(cuò)的,而且綠化比較容易做,綠樹(shù)成蔭,芳草萋萋滿(mǎn)眼都是。
2、市場(chǎng)需求量
任何行業(yè)的發(fā)展,最根本是需求的存在。就目前濰坊住宅需求是剛性的,有很大的量存在。
潛在需求,目前城區(qū)現(xiàn)有居民108萬(wàn)人,到____年,由于城市化水平的提高,具有關(guān)部門(mén)分析,濰坊城區(qū)居民將增加到130萬(wàn)人,這期間就有22萬(wàn)人需要解決住房問(wèn)題,按人均30計(jì)算,就需要660萬(wàn)的住宅面積。
現(xiàn)有居民改善住房需求,假定只有10%的城市家庭,考慮改善住房條件,其每個(gè)家庭只想增加20平米,那么濰坊10%的城市家庭是30000戶(hù),這個(gè)改善需求是60平米。
隨著城市改造力度的加大濰坊城市房屋拆遷正處于快速發(fā)展階段。未來(lái)一段時(shí)間內(nèi)由于基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)舊城改造危房拆遷,城市房屋拆遷量將仍保持較大規(guī)模,從而形成對(duì)房地產(chǎn)的巨大需求。
總體來(lái)說(shuō)濰坊市房地產(chǎn)未來(lái)幾年的發(fā)展仍將是平穩(wěn)上升的。
3、房地產(chǎn)價(jià)格
____年奎文、濰城、高新中心區(qū),住宅的均價(jià)已到3000元/平米。最高的'已到3500元/平米。從區(qū)域市場(chǎng)房?jī)r(jià)來(lái)看奎文區(qū)是房?jī)r(jià)領(lǐng)跑者,濰城區(qū)房?jī)r(jià)相對(duì)要低一些,但均價(jià)也到2800元/平米。給我的感覺(jué)是濰坊的房產(chǎn)是比較實(shí)在的,蓋什么樣的就
賣(mài)什么樣的,沒(méi)有唬頭,缺少錦上添花的東西,就像去農(nóng)民的菜園里買(mǎi)青菜一樣,貨真價(jià)實(shí)當(dāng)然是沒(méi)有泡沫和水份,房?jī)r(jià)是合理的。當(dāng)前濰坊市區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)總體是健康的。今年及今后一個(gè)時(shí)期內(nèi),市區(qū)房?jī)r(jià)依然不會(huì)下降,房?jī)r(jià)穩(wěn)中有升的基本態(tài)勢(shì)仍然不會(huì)改變。
據(jù)市房管局對(duì)市區(qū)89家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)今年以來(lái)的投資、開(kāi)發(fā)建設(shè)及銷(xiāo)售等情況的調(diào)查數(shù)據(jù)顯示,今年上半年,市區(qū)共完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資44.3億元,同比增長(zhǎng)44.6%,增幅比去年同期有所下降。其中,商品住房完成投資34.7億元,同比增長(zhǎng)34.6%;商品房施工面積為345.5萬(wàn)平方米,同比增長(zhǎng)82.6 %,其中,商品住房施工面積252.4萬(wàn)平方米,同比增長(zhǎng)80.1%;商品房新開(kāi)工面積109.1萬(wàn)平方米,同比增長(zhǎng)19.95%,其中,新開(kāi)工住房95.95萬(wàn)平方米,同比增長(zhǎng)26.06%;據(jù)統(tǒng)計(jì),共批準(zhǔn)商品房預(yù)售面積161.73萬(wàn)平方米,同比增長(zhǎng)61.7%;完成初始登記面積141.43萬(wàn)平方米,同比增長(zhǎng)24.09%;完成商品房買(mǎi)賣(mài)面積59.67萬(wàn)平方米,同比增長(zhǎng)1.09%;多層80-100平方米、高層100-120平方米的戶(hù)型已經(jīng)成為市場(chǎng)主流;商品房空置三年以上的面積僅為5.1萬(wàn)平方米,房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展進(jìn)一步健康理性。
預(yù)計(jì)今后一段時(shí)間內(nèi),如果國(guó)家從緊的金融政策和貨幣政策沒(méi)有大的變化,隨著市場(chǎng)主體整合效應(yīng)的進(jìn)一步顯現(xiàn),房地產(chǎn)投資增幅會(huì)有回落,但回落的幅度不會(huì)很大。據(jù)調(diào)查統(tǒng)計(jì),上半年,市區(qū)新建商品房銷(xiāo)售均價(jià)同比增長(zhǎng)2.2%,比去年同期漲幅回落1.3個(gè)百分點(diǎn)。
價(jià)格的上升,是受內(nèi)因和外因兩種因素綜合作用的體現(xiàn)。內(nèi)因方面,主要是由于成本的增加,必然導(dǎo)致價(jià)格上漲。首先是土地成本的增加,土地招拍掛制度,直接增加了開(kāi)發(fā)企業(yè)獲得土地的成本。其次是建筑成本的增加,近年來(lái),鋼材、建材價(jià)格大幅上漲,人工成本較大提高,特別是今年以來(lái),據(jù)估算,鋼材價(jià)格上漲了約50-60%,混凝土價(jià)格上漲約30%,水泥價(jià)格上漲約50%,人工成本上漲了1-2倍,各種配套費(fèi)用也有了大的提高。同時(shí),新型建筑材料的運(yùn)用、小區(qū)環(huán)境的營(yíng)造、配套設(shè)施的完善等等也都會(huì)推動(dòng)房?jī)r(jià)的上漲。外因方面,是住房消費(fèi)的增長(zhǎng)。主要一是由于城鎮(zhèn)居民、流動(dòng)人口增多,商品住房需求量不斷增大;二是城市建設(shè)力度加大,因拆遷而購(gòu)房的居民較多;三是社會(huì)各類(lèi)群體收入水平的提高,購(gòu)買(mǎi)力增強(qiáng)。
各項(xiàng)數(shù)據(jù)顯示,濰坊市房?jī)r(jià)盡管持續(xù)上升,但不會(huì)出現(xiàn)大起大落,房?jī)r(jià)總體上是合理的,不存在虛高或泡沫,今后一段時(shí)間內(nèi),房?jī)r(jià)不會(huì)下降,總體穩(wěn)中有升的態(tài)勢(shì)不會(huì)改變,但上升會(huì)放緩。
濰坊市房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告
寫(xiě)報(bào)告經(jīng)驗(yàn)19人覺(jué)得有用
最近接到任務(wù),要寫(xiě)一份關(guān)于濰坊市房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)查報(bào)告,心里頭有點(diǎn)緊張??傻谜J(rèn)真對(duì)待,要是寫(xiě)不好,領(lǐng)導(dǎo)那邊不好交代。我以前也寫(xiě)過(guò)幾份類(lèi)似的報(bào)告,積累了一些經(jīng)驗(yàn),今天就來(lái)說(shuō)說(shuō)怎么寫(xiě)。
一開(kāi)始得搞清楚調(diào)查的目的,為什么要做這個(gè)調(diào)查?是為了了解市場(chǎng)情況,還是為了找出一些問(wèn)題?目的明確了,寫(xiě)起來(lái)才不會(huì)跑偏。然后就是收集資料了,網(wǎng)上查查數(shù)據(jù),去售樓處問(wèn)問(wèn)情況,跟同行聊聊天,這些都能幫到忙。不過(guò)有時(shí)候資料太多,得學(xué)會(huì)篩選,不然寫(xiě)起來(lái)會(huì)很麻煩。
寫(xiě)報(bào)告的時(shí)候,開(kāi)頭得簡(jiǎn)單介紹一下背景,比如說(shuō)濰坊市近幾年房地產(chǎn)的發(fā)展趨勢(shì),市場(chǎng)規(guī)模之類(lèi)的。這部分不用太復(fù)雜,大概幾百字就行。接著就可以進(jìn)入正題了,把調(diào)查到的數(shù)據(jù)整理出來(lái),用表格或者圖表的形式展示一下,這樣看起來(lái)直觀些。記得別光列數(shù)據(jù),得分析分析,看看背后有什么規(guī)律。
分析的時(shí)候要注意,別光看表面現(xiàn)象。比如說(shuō)房?jī)r(jià)上漲,得想想是什么原因?qū)е碌?,是地價(jià)高了,還是需求增加了?這些問(wèn)題都要弄明白。還有就是對(duì)比分析,可以把濰坊市和其他城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)做個(gè)對(duì)比,看看有沒(méi)有什么差異。有時(shí)候差異能反映出一些深層次的問(wèn)題。
寫(xiě)到中間部分,可以提一提存在的問(wèn)題,比如庫(kù)存量大不大,開(kāi)發(fā)商的資金鏈穩(wěn)不穩(wěn)定之類(lèi)的。這些問(wèn)題都是關(guān)鍵點(diǎn),得重點(diǎn)寫(xiě)。不過(guò)寫(xiě)的時(shí)候別太悲觀,得給點(diǎn)建議,比如說(shuō)政府可以出臺(tái)什么政策來(lái)促進(jìn)市場(chǎng)健康發(fā)展,或者開(kāi)發(fā)商應(yīng)該怎么調(diào)整策略。
最后的部分,得總結(jié)一下整個(gè)調(diào)查的結(jié)果,得出一個(gè)結(jié)論。這個(gè)結(jié)論得靠譜,不能憑空想象。寫(xiě)完之后最好自己檢查一遍,看看有沒(méi)有錯(cuò)別字,邏輯通不通順。有時(shí)候?qū)懼鴮?xiě)著,可能就會(huì)不小心把“濰坊”寫(xiě)成“濰坊”,這種小問(wèn)題得改過(guò)來(lái)。
寫(xiě)報(bào)告是個(gè)細(xì)致活兒,得花時(shí)間琢磨。不過(guò)只要用心去做,肯定能寫(xiě)出一份合格的報(bào)告。希望我的這些經(jīng)驗(yàn)?zāi)軐?duì)你有所幫助。
【第3篇】房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告優(yōu)秀怎么寫(xiě)2600字
房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告優(yōu)秀范文篇摘要:多年來(lái)持續(xù)看漲的高房?jī)r(jià)卻使住房這個(gè)生活必需品變成了許多人眼中可望而不可及的奢侈品,房?jī)r(jià)問(wèn)題已成為到人們?nèi)找骊P(guān)注的話(huà)題,而且房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展也關(guān)系到整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展,國(guó)家政府為此也采取了積極的措施來(lái)控制房?jī)r(jià)。為了了解目前鄭州市房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求狀況和消費(fèi)者的需求定位,我們于____年6月8日-9日針對(duì)鄭州市房地產(chǎn)消費(fèi)者展開(kāi)調(diào)查,以問(wèn)卷調(diào)查的形式并采用全面普查與重點(diǎn)調(diào)查相結(jié)合的研究方法,來(lái)具體分析鄭州市房地產(chǎn)消費(fèi)者市場(chǎng)的情況。
一.調(diào)查背景及目的
近些年來(lái),出現(xiàn)全國(guó)性的房地產(chǎn)過(guò)熱現(xiàn)象,房地產(chǎn)的價(jià)格不斷攀升。國(guó)家政府對(duì)此事高度重視,____年以來(lái)針對(duì)房地產(chǎn)過(guò)熱、房?jī)r(jià)過(guò)高現(xiàn)象,出臺(tái)了一系的宏觀調(diào)控政策,希望有效的抑制房?jī)r(jià)的上漲,特別是近期新國(guó)八條的出臺(tái)進(jìn)一步顯示了國(guó)家在調(diào)控房?jī)r(jià)上的堅(jiān)定決心,以此我們此次針對(duì)鄭州市本地區(qū)的房地產(chǎn)需求現(xiàn)狀、消費(fèi)者的居住現(xiàn)狀及購(gòu)房定位情況所進(jìn)行問(wèn)卷調(diào)查,便是根據(jù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)與管理這門(mén)課理論知識(shí)的學(xué)習(xí),為了加強(qiáng)對(duì)學(xué)科的理解和方法的應(yīng)用,從而對(duì)該地區(qū)的房地產(chǎn)現(xiàn)狀有更深入的了解。
二.調(diào)查方法
通過(guò)采取問(wèn)卷調(diào)查的方法,對(duì)鄭州市居民進(jìn)行隨機(jī)調(diào)查問(wèn)答,調(diào)查對(duì)象年齡在20-60歲之間,共發(fā)放調(diào)查問(wèn)卷40份,獲取調(diào)查結(jié)
果后采用excel表對(duì)數(shù)據(jù)進(jìn)行錄入和處理,并經(jīng)過(guò)嚴(yán)格的復(fù)核,以圖表形式具體反映出目前鄭州房地產(chǎn)市場(chǎng)方面的情況。 三.調(diào)查結(jié)果 1.居住條件分析
我們可以看出,在消費(fèi)者的居住條件中,出租房和商品房所占比
例較大,均占40%;其次是福利房占14%,然后為經(jīng)濟(jì)適用房占6%。由此我們可以得出,鄭州市消費(fèi)者居住條件以出租房和自購(gòu)商品房為主,而經(jīng)濟(jì)適用房較少,從而說(shuō)明鄭州市住房保障體系不完善,有待進(jìn)一步加強(qiáng)。
2.家庭收入分析
從以上數(shù)據(jù)我們可以看出,鄭州市消費(fèi)者家庭月總收入主要集中到2000-4000元范圍內(nèi),占到被調(diào)查者的50%;其次是4000-6000元范圍,占到23.53%;排到第三位的是2000元以下,占17.65%;而6000-8000元以及8000元以上的消費(fèi)者比例甚小。由此我們可以得出鄭州市消費(fèi)者家庭月總收入水平仍然偏低,故消費(fèi)者購(gòu)房需求不旺,也即居民收入水平與購(gòu)房能力有直接的關(guān)系,因此在進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)定價(jià)時(shí)務(wù)必要考慮消費(fèi)者實(shí)際家庭收入水平。 3.
住房面積分析
從以上數(shù)據(jù)我們可以看出,在消費(fèi)者的住房面積中,80-100平方米所占比例較大,為54%;100-130平方米占17%;50-80平方米占14%;50平方米的為9%;130平方米占6%。由此我們可以看出,消費(fèi)者對(duì)住房面積的要求主要為80-100平方米,開(kāi)發(fā)商在設(shè)計(jì)住宅面積時(shí),應(yīng)把重心放在該面積范圍內(nèi)。 4.居民信息獲得途徑
從以上數(shù)據(jù)我們可以看出,消費(fèi)者獲得房地產(chǎn)信息的途徑有報(bào)紙、朋友/親人傳播、戶(hù)外廣告、電視、中介機(jī)構(gòu)、網(wǎng)絡(luò)、專(zhuān)業(yè)雜志、房展會(huì)、其他,各占比例依次為63%、51%、49%、34%、34%、17%、11%、11%、11%。由此我們可以看出,開(kāi)發(fā)商在進(jìn)行宣傳時(shí)可以著重利用報(bào)紙和戶(hù)外廣告,并且要注重服務(wù)水平和房產(chǎn)質(zhì)量,使該房產(chǎn)在消費(fèi)者的人際關(guān)系網(wǎng)中得到大力推廣。 5.居民購(gòu)房計(jì)劃分析
從以上數(shù)據(jù)我們可以看出,消費(fèi)者計(jì)劃在3-5年內(nèi)購(gòu)房的占
40%;5年的占28.57%;2年的占25.71%;一年和半年的均為2.86%。由此我們可以看出,大多數(shù)消費(fèi)者的購(gòu)買(mǎi)能力和購(gòu)買(mǎi)積極性不高,開(kāi)發(fā)商應(yīng)提高消費(fèi)者的購(gòu)買(mǎi)積極性。 6.居民購(gòu)房目的分析
以上數(shù)據(jù)我們可以看出,消費(fèi)者的購(gòu)房目的84%為自住;10%為
出租;6 %為升值轉(zhuǎn)賣(mài)。由此我們可以得出,大多數(shù)消費(fèi)者購(gòu)房是為自己和家人居住,靠出租和轉(zhuǎn)賣(mài)等投資手段來(lái)獲取利潤(rùn)所占比例較小。
7.居民能承受房?jī)r(jià)分析 .
由以上數(shù)據(jù)我們可以很明顯的看出,19%的人能接受3000元/平米一下,54%的人能接受3000-5000元/平米,19%的人能接受5000-8000元/平米,7%的人能接受8000-10000元/平米,2%的人能接受10000元/平米以上。由此可見(jiàn)絕大多數(shù)人還是中等收入水平,能接受的房?jī)r(jià)還是在5000元/平米一下,而現(xiàn)實(shí)房?jī)r(jià)由于各種原因一直居高不下,讓普通居民無(wú)法接受。 8.居民購(gòu)房面積分析
從以上數(shù)據(jù)我們可以看出,消費(fèi)者對(duì)房屋面積的要求大多數(shù)為80-100m3,占45.71%;100-130 m3占28.57%;130 m3 占20%;50-80m3占5.71%;50 m3為0。由此我們可以看出,大多數(shù)消費(fèi)者對(duì)房屋面積的要求為80-100m3,開(kāi)發(fā)商在設(shè)計(jì)房屋時(shí)應(yīng)適當(dāng)增大該類(lèi)房屋的數(shù)量。
9.居民購(gòu)房付款方式分析
選擇分期付款方式的購(gòu)房者占63%,選擇銀行付款的購(gòu)房者占20%,選擇一次性付清的購(gòu)房者占17%,選擇公積金貸款的購(gòu)房者占3%。
10.居民對(duì)購(gòu)房配套設(shè)施的要求分析
從以上數(shù)據(jù)我們可以看出,消費(fèi)者購(gòu)房時(shí)最關(guān)注的生活配套設(shè)施是學(xué)校教育資源、超市及菜場(chǎng),各占到被調(diào)查者的69%;其次是醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施和綠地廣場(chǎng),各占到66%;排到第三位的是休閑場(chǎng)所,占51%;然后依次是商業(yè)步行街,占23%;餐飲場(chǎng)所和停車(chē)場(chǎng)占8%。由此我們可以得出,學(xué)校教育資源、超市及菜場(chǎng)是消費(fèi)者最注重的生活配套設(shè)施,開(kāi)發(fā)商在開(kāi)發(fā)一定要注意地段的選擇。
11.居民對(duì)建筑風(fēng)格要求的分析
從調(diào)查分析看,選擇歐式風(fēng)格的購(gòu)房者的比例占33.33%,選擇現(xiàn)代簡(jiǎn)潔式風(fēng)格的購(gòu)房者的比例占25%,選擇中西結(jié)合購(gòu)房者的比例占22.22%,選擇中式風(fēng)格的購(gòu)房者的比例將近占20%。
12.居民對(duì)未來(lái)兩年鄭州房?jī)r(jià)的分析
從以上數(shù)據(jù)我們可以看出,對(duì)于未來(lái)兩年鄭州市的房?jī)r(jià)來(lái)說(shuō),認(rèn)為有上漲可能性的占到多數(shù),為37%,認(rèn)為變化不大的占到了31%,不好說(shuō)的占到20%,認(rèn)為可能會(huì)下跌的占到了11%。 13.開(kāi)發(fā)商與購(gòu)房者矛盾分析
從以上數(shù)據(jù)我們可以看出,開(kāi)發(fā)商與購(gòu)房者的主要矛盾是開(kāi)發(fā)商定價(jià)過(guò)高,占40%;其次是面積縮水,占22%;開(kāi)發(fā)商的誠(chéng)信問(wèn)題占17%;質(zhì)量縮水占16%;合同不平等占5%。由此我們可以看出,開(kāi)發(fā)商緩解與購(gòu)房者矛盾的最直接手段是降低房?jī)r(jià),并且還要提高房屋質(zhì)量和開(kāi)發(fā)商的誠(chéng)信。
三、問(wèn)題和建議
就目前居民的住房條件來(lái)看,居民家庭月收入水平低,住房面積小是當(dāng)前主要存在的問(wèn)題;對(duì)于未來(lái)有購(gòu)房計(jì)劃的居民來(lái)說(shuō),大多數(shù)人只會(huì)為家人居住而購(gòu)房,很少的人會(huì)擁有多余的資金來(lái)進(jìn)行房地產(chǎn)的投資,而且所能接受的房?jī)r(jià)在5000/平米以下的居多,大家未來(lái)的購(gòu)房需要也在100平米左右,滿(mǎn)足家庭居住即可;針對(duì)鄭州市未來(lái)幾年的房?jī)r(jià)水平,多數(shù)認(rèn)為會(huì)有上漲空間,但仍有部分人反映,如果房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲,居民無(wú)法支付房款,房?jī)r(jià)或許有下降的可能。從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看,如果越來(lái)越多的人買(mǎi)不起房子,甚至租不起房子。
加快經(jīng)濟(jì)建設(shè),政府制定惠民政策,提高居民收入水平,這是解決房?jī)r(jià)問(wèn)題的關(guān)鍵;國(guó)家要采用宏觀調(diào)控手段,加大調(diào)控力度,穩(wěn)定房?jī)r(jià);政府要制定相關(guān)法律法規(guī),約束開(kāi)發(fā)商行為,提高房屋質(zhì)量,
增加保障房和經(jīng)濟(jì)適用房的數(shù)量,保證低收入居民的住房需求。
房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告優(yōu)秀范文篇,盡在。
寫(xiě)報(bào)告經(jīng)驗(yàn)37人覺(jué)得有用
做房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告的時(shí)候,得先明確目標(biāo)。比如是為了研究某個(gè)區(qū)域的房?jī)r(jià)走勢(shì),還是為了分析某類(lèi)房產(chǎn)的投資價(jià)值。目標(biāo)定下來(lái)后,就得收集資料了,這一步很重要,就像蓋房子打地基一樣。網(wǎng)上找找相關(guān)數(shù)據(jù),政府公開(kāi)的信息也不能落下,還有就是去實(shí)地看看,問(wèn)問(wèn)業(yè)內(nèi)人士。
接下來(lái)就是整理材料了。要把收集到的信息分類(lèi)整理好,這樣看起來(lái)會(huì)比較清晰。比如說(shuō)把不同年份的房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)放一塊兒,把各個(gè)開(kāi)發(fā)商的情況羅列出來(lái)。要是發(fā)現(xiàn)有些數(shù)據(jù)特別重要,就單獨(dú)拿出來(lái)重點(diǎn)標(biāo)注一下。整理的時(shí)候可能會(huì)遇到一些重復(fù)的數(shù)據(jù),這個(gè)時(shí)候就需要仔細(xì)核對(duì),確保每條信息都是準(zhǔn)確的。
寫(xiě)報(bào)告的時(shí)候,開(kāi)頭部分最好能有個(gè)簡(jiǎn)短的概述,說(shuō)清楚為什么要進(jìn)行這次調(diào)查。中間部分就要詳細(xì)描述調(diào)查的過(guò)程和結(jié)果了。這部分得注意邏輯順序,不然讀者看了會(huì)暈頭轉(zhuǎn)向。比如先講背景情況,再講具體的調(diào)查方法,接著才是調(diào)查的結(jié)果。寫(xiě)的時(shí)候可能會(huì)不小心漏掉一些關(guān)鍵點(diǎn),這就需要反復(fù)檢查,多看幾遍。
圖表在報(bào)告里也挺有用的,能直觀展示數(shù)據(jù)變化。不過(guò)畫(huà)圖的時(shí)候可能會(huì)遇到一些小麻煩,比如坐標(biāo)軸的標(biāo)示不太清楚之類(lèi)的。這些問(wèn)題得及時(shí)調(diào)整,不然會(huì)影響報(bào)告的質(zhì)量。另外,圖表的數(shù)量也不要太多,太多了反而會(huì)讓讀者分心。
最后就是檢查報(bào)告了。檢查的時(shí)候要從頭到尾通讀一遍,看看有沒(méi)有錯(cuò)別字或者不通順的地方。有時(shí)候可能會(huì)因?yàn)橼s時(shí)間而忽略細(xì)節(jié),這就要提醒自己放慢速度,認(rèn)真對(duì)待每一個(gè)字。當(dāng)然,一個(gè)人檢查可能看不到所有問(wèn)題,如果有條件的話(huà),最好找個(gè)同事幫忙一起看看,這樣能發(fā)現(xiàn)更多的疏漏。
寫(xiě)報(bào)告不是件輕松的事,需要耐心和細(xì)致。有時(shí)候?qū)懼鴮?xiě)著思路就亂了,這時(shí)候不妨停下來(lái)休息一下,換個(gè)角度想想。
【第4篇】關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告怎么寫(xiě)2300字
一、我縣房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的現(xiàn)狀
(一)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展形勢(shì)分析
近年來(lái),在縣委、縣政府“奮力跨越爭(zhēng)進(jìn)位,富民強(qiáng)縣快發(fā)展”等一系列方針政策的貫徹落實(shí)下,全縣城鎮(zhèn)建設(shè)步伐不斷加大,房地產(chǎn)業(yè)由小到大,從弱到強(qiáng),不斷發(fā)展壯大。在保持市場(chǎng)供需總量平衡、供求結(jié)構(gòu)基本合理,房地產(chǎn)價(jià)格基本穩(wěn)定的態(tài)勢(shì)下,全縣房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)快速運(yùn)行的良好態(tài)勢(shì),房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資,開(kāi)發(fā)項(xiàng)目施工、竣工面積,商品房銷(xiāo)售面積等主要指標(biāo)快速增長(zhǎng)。房地產(chǎn)投資和消費(fèi)為拉動(dòng)我縣經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和社會(huì)發(fā)展做出了重要的貢獻(xiàn)。截至目前,我縣具有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)的企業(yè)已有17家,“十五”期間房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資累計(jì)完成6.3億元,建設(shè)花園、錦華苑、公園、城南、金都、金明寓、栗園、金星等成規(guī)模小區(qū)8處,開(kāi)發(fā)商品住宅6200套、56萬(wàn)平方米。房地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展,大大提高了居民的居住生活水平,為我縣經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)注入了新的活力。
目前我縣房地產(chǎn)業(yè)處于相對(duì)平穩(wěn)的發(fā)展時(shí)期,各類(lèi)型樓盤(pán)銷(xiāo)售情況良好。建筑類(lèi)型方面,已建和待建樓房以磚混結(jié)構(gòu)為主,框架結(jié)構(gòu)樓房所占比重逐漸上升;樓盤(pán)品質(zhì)不斷提升,居住環(huán)境日益改善。xx年以來(lái),在房地產(chǎn)市場(chǎng)供需兩旺的同時(shí),我縣房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)樓盤(pán)的品質(zhì)得到了不斷提升,購(gòu)房戶(hù)的居住環(huán)境日益改善。住宅小區(qū)的環(huán)境和品位不斷提高的同時(shí)也加大了居民對(duì)住房消費(fèi)的吸引力。消費(fèi)結(jié)構(gòu)方面,主要以100平方米以上的大面積樓房為主,90-100平方米的小戶(hù)型銷(xiāo)售情況良好但數(shù)量較少,僅占年度開(kāi)發(fā)量的25%左右。
總體看,xx年我縣房地產(chǎn)需求增長(zhǎng)速度將低于xx年,房地產(chǎn)供求形勢(shì)進(jìn)一步改善,房地產(chǎn)價(jià)格漲勢(shì)將趨向相對(duì)穩(wěn)定。今年以來(lái),隨著國(guó)家抑制房地產(chǎn)非合理需求的力度加強(qiáng),增加中低價(jià)位普通商品住房等調(diào)控措施的實(shí)現(xiàn)以及二級(jí)市場(chǎng)的擴(kuò)大,我縣房地產(chǎn)市場(chǎng)供求形勢(shì)和房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)將進(jìn)一步得到改善。主要消費(fèi)需求是外來(lái)經(jīng)商務(wù)工人員、鄉(xiāng)鎮(zhèn)機(jī)關(guān)工作者及剛參加工作的大中專(zhuān)畢業(yè)生,他們成為購(gòu)房的主力軍;同時(shí),個(gè)體從業(yè)者、私企老板及企業(yè)中的中高級(jí)管理人員對(duì)高檔住宅的需求也將有所增加。商品房購(gòu)買(mǎi)對(duì)象以個(gè)人購(gòu)買(mǎi)為主,投資商尚未大量出現(xiàn)。房地產(chǎn)市場(chǎng)是否健康,一個(gè)重要標(biāo)志是看市場(chǎng)化程度如何(特別是個(gè)人購(gòu)房比例)以及投資性購(gòu)房的比例。xx年,從購(gòu)房者購(gòu)房的動(dòng)機(jī)來(lái)看,我縣城區(qū)購(gòu)房者中,購(gòu)房用于自己居住的比例達(dá)到93%,以投資為目的占7%,而純屬投機(jī)炒作購(gòu)房的比例尚不到2%,說(shuō)明我縣整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)并未出現(xiàn)大量投機(jī)者,整個(gè)銷(xiāo)售市場(chǎng)處于自然銷(xiāo)售狀態(tài)。
預(yù)計(jì)房屋價(jià)格在較旺的實(shí)際需求的支撐下將繼續(xù)上漲,漲幅經(jīng)歷了xx年爆發(fā)性增長(zhǎng)之后,將趨向平穩(wěn),全年增長(zhǎng)速度預(yù)計(jì)將小于xx年水平。xx年全縣普通商品住宅平均銷(xiāo)售價(jià)格為1280元/m2,同比上漲6.5%。受土地價(jià)格、建筑“三材”價(jià)格上漲和小高層商品房投放量的增加,以及商品房配套設(shè)施,環(huán)境建設(shè)檔次提高等因素的影響,xx年全縣商品房平均售價(jià)漲幅與上年基本持平,但市場(chǎng)供給與需求同步增長(zhǎng),商品房?jī)r(jià)格與商品住房?jī)r(jià)值基本相符,價(jià)格與價(jià)值之間并未形成較大的炒作空間。我縣目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)總體上沒(méi)有呈現(xiàn)“泡沫”,并且還具有相當(dāng)?shù)陌l(fā)展空間。
xx年全縣房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完成投資2.05億元,比上年增長(zhǎng)19.8%。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資占全縣全社會(huì)固定資產(chǎn)投資比重達(dá)到5.17%,拉動(dòng)全縣固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)4.5個(gè)百分點(diǎn);對(duì)gdp增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)率達(dá)到8.7%,拉動(dòng)全縣gdp增長(zhǎng)1.2個(gè)百分點(diǎn)。房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)逐步發(fā)展成為我縣國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要支柱產(chǎn)業(yè)。同時(shí)房地產(chǎn)業(yè)為地方政府開(kāi)辟了財(cái)源,每年對(duì)地方財(cái)政收入的貢獻(xiàn)率超過(guò)了6%。拉動(dòng)了社會(huì)總體消費(fèi)的增長(zhǎng)。xx年,房地產(chǎn)銷(xiāo)售收入1.3億元,按拉動(dòng)消費(fèi)系數(shù)1.4計(jì)算,拉動(dòng)其他消費(fèi)額1.82億元,兩項(xiàng)累計(jì)達(dá)到3.12億元。同時(shí)為社會(huì)增加就業(yè)崗位5000余個(gè)。
(二)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展存在的主要問(wèn)題
1、住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)不夠合理。中高檔住房供應(yīng)量過(guò)大,中低價(jià)位的普通商品房供應(yīng)偏少。90平方米左右的普通商品房供應(yīng)量不足三成,嚴(yán)重供不應(yīng)求。由于近年來(lái)我縣商品房?jī)r(jià)格上漲較快,而居民的實(shí)際收入增幅遠(yuǎn)趕不上房?jī)r(jià)的漲幅,廣大低收入群體只能望樓興嘆,希望能多推出經(jīng)濟(jì)適用房以及小戶(hù)型樓房,以滿(mǎn)足部分弱勢(shì)群體的購(gòu)房需求。
2、房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管力度不夠。房地產(chǎn)市場(chǎng)信息系統(tǒng),包括商品房預(yù)售和銷(xiāo)售、二手房轉(zhuǎn)讓、房屋權(quán)屬登記、房屋租賃備案、開(kāi)發(fā)項(xiàng)目立項(xiàng)、土地出讓、開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)許可、規(guī)劃許可、建設(shè)許可、開(kāi)發(fā)建設(shè)條件與施工許可、房地產(chǎn)信貸等。房地產(chǎn)業(yè)涉及的十多個(gè)稅種,由國(guó)稅、地稅、財(cái)政分別征收,計(jì)稅方式復(fù)雜,征管難度大。建立房地產(chǎn)信息系統(tǒng),一是能夠很好地解決開(kāi)發(fā)企業(yè)與購(gòu)房者、管理者信息不對(duì)稱(chēng)的狀況,增加透明度,為政府和有關(guān)部門(mén)實(shí)行監(jiān)測(cè)市場(chǎng)運(yùn)行的動(dòng)態(tài)變化提供依據(jù),有利于調(diào)控市場(chǎng),規(guī)范交易行為,實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)督科學(xué)化;二是以房地產(chǎn)交易中心為平臺(tái),以房地產(chǎn)信息為依托,實(shí)現(xiàn)信息共享,通過(guò)部門(mén)配合、環(huán)節(jié)控制,推動(dòng)房地產(chǎn)稅收征管精細(xì)化管理,達(dá)到“先繳稅、后*”的要求,以促進(jìn)稅收征管科學(xué)化。我縣的房地產(chǎn)信息系統(tǒng)還沒(méi)有建立,相關(guān)部門(mén)信息溝通、資源共享的機(jī)制尚未形成,不利于及時(shí)便捷地對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行監(jiān)測(cè)分析,同時(shí)也造出市場(chǎng)信息不對(duì)稱(chēng)、透明度不高,不利于合理引導(dǎo)房地產(chǎn)投資和消費(fèi)。
3、城鄉(xiāng)房屋權(quán)屬登記管理工作需要加強(qiáng)。由于房產(chǎn)管理體制不理順,導(dǎo)致產(chǎn)權(quán)、產(chǎn)籍多頭管理,市、縣、鄉(xiāng)鎮(zhèn)房產(chǎn)分治。按照建設(shè)部建房(1997)173號(hào)文和省建設(shè)廳魯建房發(fā)(1997)239號(hào)文《關(guān)于制作頒發(fā)全國(guó)統(tǒng)一房屋權(quán)屬證書(shū)的通知》要求,一個(gè)縣只能有一個(gè)發(fā)證機(jī)關(guān),并且所頒發(fā)的房產(chǎn)證必須是經(jīng)建設(shè)部備案、由北京印鈔廠統(tǒng)一印制。縣城規(guī)劃區(qū)外的各鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村街房產(chǎn),特別是各鄉(xiāng)鎮(zhèn)駐地企業(yè),因無(wú)法辦理全國(guó)統(tǒng)一的房產(chǎn)證,所以不能辦理房產(chǎn)抵押貸款、過(guò)戶(hù)等手續(xù),不利于企業(yè)和社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。這不僅造成了工作上的扯皮,損害了群眾利益,還造成了國(guó)家稅費(fèi)的流失。
寫(xiě)報(bào)告經(jīng)驗(yàn)60人覺(jué)得有用
寫(xiě)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告的時(shí)候,得知道不是隨便拼湊就行。開(kāi)頭部分,先把背景說(shuō)清楚,比如現(xiàn)在這個(gè)城市房地產(chǎn)發(fā)展到什么程度了,有沒(méi)有什么政策變動(dòng),這些都得交代明白。要是直接跳到數(shù)據(jù)那塊,讀者可能一頭霧水。
接著就是收集數(shù)據(jù)這塊,這可不是抄抄資料那么簡(jiǎn)單。得去實(shí)地看看,比如走訪(fǎng)幾個(gè)樓盤(pán),問(wèn)問(wèn)銷(xiāo)售情況,還得跟業(yè)內(nèi)人士聊聊天,聽(tīng)聽(tīng)他們的看法。記得帶上個(gè)小本子,隨時(shí)記下關(guān)鍵信息。不過(guò)有時(shí)候忙起來(lái),可能會(huì)忘記記錄某些細(xì)節(jié),這都是正常現(xiàn)象。
分析數(shù)據(jù)這部分挺重要的。拿個(gè)圖表把房?jī)r(jià)走勢(shì)畫(huà)出來(lái),看看是漲是跌,再結(jié)合宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì),琢磨一下背后的原因。比如經(jīng)濟(jì)下行壓力大時(shí),購(gòu)房需求會(huì)不會(huì)受影響。不過(guò)有時(shí)候分析數(shù)據(jù)的時(shí)候,可能會(huì)因?yàn)榇中乃沐e(cuò)一些數(shù)字,這事誰(shuí)都有可能發(fā)生。
最后這部分,就是提建議了。根據(jù)前面的調(diào)研結(jié)果,給開(kāi)發(fā)商或者政府部門(mén)提點(diǎn)意見(jiàn)。比如說(shuō)如果發(fā)現(xiàn)某個(gè)區(qū)域的房?jī)r(jià)過(guò)高,購(gòu)房者負(fù)擔(dān)重,就可以建議調(diào)整土地供應(yīng)策略。不過(guò)寫(xiě)建議的時(shí)候,別光顧著自己想當(dāng)然,最好多參考其他成功的案例,這樣更有說(shuō)服力。
寫(xiě)報(bào)告的時(shí)候,格式也得注意。標(biāo)題要醒目,頁(yè)碼要連續(xù),字體大小也要合適。要是排版亂七八糟,讀者看著不舒服,效果就大打折扣。有時(shí)候?qū)懼鴮?xiě)著,可能會(huì)忘記換行,導(dǎo)致一段文字特別長(zhǎng),看起來(lái)累眼睛,這種情況得留心。
還有一點(diǎn),報(bào)告里引用的數(shù)據(jù)必須準(zhǔn)確。要是用錯(cuò)了數(shù)據(jù),后面所有的分析都站不住腳。所以平時(shí)得多留意官方發(fā)布的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù),千萬(wàn)別自己胡亂編造。偶爾會(huì)遇到一些模糊不清的數(shù)據(jù)來(lái)源,這時(shí)候就得多方核實(shí),不能憑空猜測(cè)。
【第5篇】某市房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告怎么寫(xiě)2200字
一、調(diào)研前言
長(zhǎng)沙是湖南省會(huì),位于湖南省東部偏北,是湖南的政治,經(jīng)濟(jì),文教,商貿(mào)和旅游中心,是中南地區(qū)重要的資金,技術(shù),原材料集散地和交通樞紐,東接浙贛,西引川黔,北控荊楚,南領(lǐng)桂粵,素有“荊豫唇齒,黔粵咽喉”之稱(chēng)。全市現(xiàn)轄芙蓉,天心,岳麓,開(kāi)福,雨花五區(qū)和長(zhǎng)沙,望城,寧鄉(xiāng)三縣及瀏陽(yáng)市總面積1.18萬(wàn)平方公里,人口613萬(wàn),其中城區(qū)面積556平方公里,人口199萬(wàn)。 本次調(diào)研主要是為了了解長(zhǎng)沙地區(qū)的人均住房面積情況,針對(duì)XX年長(zhǎng)沙地區(qū)的400戶(hù)住民進(jìn)行的調(diào)查,通過(guò)了解這400戶(hù)住民的現(xiàn)收入層次以及是否租房情況,以及不同收入層次的住房面積情況。用隨機(jī)抽樣調(diào)查法,抽取幾個(gè)單元式配套住宅,進(jìn)行上門(mén)訪(fǎng)問(wèn)調(diào)查。通過(guò)此次調(diào)研,我們了解了長(zhǎng)沙地區(qū)的居民人均住房情況,不同層次收入的人群所住房的面積也不同:10%的最低收入住房面積19.88平米,10%的低收入住房面積21.72平米,60%的中等收入住房面積28.50平米,10%的高收入住房面積35.93平米,10%的最高收入的住房面積43.60平米,總平均29.31平米。本次調(diào)查得出這400戶(hù)不同收入層次的人群顯示:有80%的戶(hù)主住房情況低于總平均值,所以希望可以把住房情況變得合理化,更平均化。
(一)調(diào)研時(shí)間及地點(diǎn) xx年初至xx年末 長(zhǎng)沙市區(qū)
(二)調(diào)研對(duì)象及范圍 長(zhǎng)沙市區(qū)隨機(jī)抽取的400戶(hù)住民
(三)調(diào)研目的 了解了長(zhǎng)沙地區(qū)的居民人均住房情況,和不同層次收入的人群所住房的面積也有很大不同,以及當(dāng)前長(zhǎng)沙的住房形式以及人均住房面積。
(四)調(diào)研方法 隨機(jī)抽樣調(diào)查法和上門(mén)訪(fǎng)問(wèn)調(diào)查法
(五)調(diào)研結(jié)論
通過(guò)調(diào)查了解長(zhǎng)沙的人均住房面積有了很大的增長(zhǎng),從1980的7.67平米到本次調(diào)研得出的29.21平米,這個(gè)增長(zhǎng)速度是飛躍性的。但住房的兩極分化也非常嚴(yán)重,從本次調(diào)研顯示有80%的住房都低于調(diào)查的總平均數(shù),這說(shuō)明收入層次的不同也導(dǎo)致了住房嚴(yán)重的兩極分化。同時(shí)我們的施工房屋面積也在逐年增長(zhǎng),房屋銷(xiāo)售面積,土地購(gòu)置面積等等,都在增長(zhǎng),但收入層次的不同也往往決定了住房人均面積。
二、情況介紹
通過(guò)本次調(diào)查我們了解到了:10%的最低收入住房面積19.88平米,10%的低收入住房面積21.72平米,60%的中等收入住房面積28.50平米,10%的高收入住房面積35.93平米,10%的最高收入的住房面積43.60平米,總平均29.31平米。其中:租公房23戶(hù)占5.75%,租私房14戶(hù),占3.50%,自由私房360戶(hù),占90.0%,其他3戶(hù),占0.75%。其中一居室19戶(hù),二居室173戶(hù),三居室147戶(hù),四居室以上18戶(hù)。擁有二居室以上的家庭占94.68%。擁有三居室以上的家庭占46.21%.除現(xiàn)住房之外還有一套住房占19.84%,有兩套占1.38%還有3套占0.82%,擁有兩套以上占22.04%。 現(xiàn)在長(zhǎng)沙的人均住房面積有了很大的增長(zhǎng),從1980的7.67平米到本次調(diào)研得出的29.21平米,這個(gè)增長(zhǎng)速度是飛躍性的。但住房的兩極分化也非常嚴(yán)重,從本次調(diào)研顯示有80%的住房都低于調(diào)查的總平均數(shù),這說(shuō)明收入層次的不同也導(dǎo)致了住房嚴(yán)重的兩極分化。同時(shí)我們的施工房屋面積也在逐年增長(zhǎng),房屋銷(xiāo)售面積,土地購(gòu)置面積等等,都在增長(zhǎng),但收入層次的不同也往往決定了住房人均面積。
三、分析預(yù)測(cè)
(一)長(zhǎng)沙市人均住房和市區(qū)人口分析 從1980年開(kāi)始到XX年,長(zhǎng)沙市的人均住房使用面積隨著市區(qū)人口數(shù)的增加而增加,市區(qū)人口數(shù)由1980年的101.94萬(wàn)人增加到XX年的218.75萬(wàn)人,人均住房使用面積由1980年的7.67增長(zhǎng)到XX年的21.64,登記結(jié)婚的數(shù)據(jù)則有起伏變化,時(shí)高時(shí)低,無(wú)法預(yù)測(cè)。
(二)收入層次與住房建筑面積情況分析 10%的最低收入戶(hù)住房建筑面積19.88平米,10%的低收入戶(hù)住房建筑面積21.72平米,60%的中等收入戶(hù)住房建筑面積28.50平米,10%的高收入戶(hù)住房建筑面積35.93平米,10%的高收入戶(hù)住房建筑面積43.60平米,總平均29.21平米。 從而可以看出收入高的住房建筑面積越大,但60%處于中等收入水平層次,所以大部分的住房建筑面積市28.50平米。
(三)住房類(lèi)型和現(xiàn)有住房數(shù)分析 5.75%是租賃公房,3.50%租賃私房,90.0%自有私房,0.75%市其他類(lèi)型。其中,2.0%是單棟配套樓房,89.25%是單元式配套住宅,5.5%是普通樓房,3.25%是普通平房。而居室類(lèi)型分析94.68%家庭是二居室,46.21%家庭是三居室。19.84%有兩套住房,1.38%有三套住房,0.82%有四套住房。 由此可以看出有90.0%住的是私房,89.25%是單元式配套住宅,而卻有94.68%的家庭居室類(lèi)型是二居室的,46.21%的家庭居住類(lèi)型是三居室,擁有兩套以上住房的家庭占22.04%。
(四)長(zhǎng)沙市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)情況分析
1、長(zhǎng)沙市施工和竣工房屋面積 從1998年到XX年施工房屋面積從339.01平方米增長(zhǎng)到3270.34平方米,竣工房屋面積從98.38平方米增長(zhǎng)到699.90平方米,房屋售出面積,從39.97平方米增長(zhǎng)到985.09平方米。
由此可以看出施工房屋面積增長(zhǎng)了將近10倍,而竣工房屋面積增長(zhǎng)了7倍,房屋售出面積增長(zhǎng)了30倍。
2、房地產(chǎn)品房空置面積 XX年長(zhǎng)沙市房地產(chǎn)商品房空置面積65.63萬(wàn)平米,其中空置1—3年面積49.42萬(wàn)平米,空置3年和3年以上面積5.70萬(wàn)平方米。
從而可以看出長(zhǎng)沙市現(xiàn)在的房屋居住情況基本飽和,居民幾乎不用再購(gòu)買(mǎi)房屋。
四、結(jié)論及建議
通過(guò)此次調(diào)研,可以看出長(zhǎng)沙市從1980年到XX年,人均住房面積隨著市區(qū)人口數(shù)的增加而增加,收入高的住房建筑面積越大,但60%處于中等收入水平層次,所以大部分的住房建筑面積市28.50平米。有90.0%住的是私房,89.25%是單元式配套住宅,而卻有94.68%的家庭居室類(lèi)型是二居室的,46.21%的家庭居住類(lèi)型是三居室,擁有兩套以上住房的家庭占22.04%。施工房屋面積增長(zhǎng)了將近10倍,而竣工房屋面積增長(zhǎng)了7倍,房屋售出面積增長(zhǎng)了30倍。長(zhǎng)沙市現(xiàn)在的房屋居住情況基本飽和,居民幾乎不用再購(gòu)買(mǎi)房屋。 長(zhǎng)沙市可以減少房屋的施工建筑,將現(xiàn)有的商品房屋出售出去,適當(dāng)?shù)慕档头績(jī)r(jià)。
寫(xiě)報(bào)告經(jīng)驗(yàn)85人覺(jué)得有用
做房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告,第一步是明確目的。這報(bào)告得針對(duì)誰(shuí)看?要是給政府看,就得多說(shuō)政策影響;要是給開(kāi)發(fā)商看,就要多分析市場(chǎng)趨勢(shì)。所以開(kāi)頭這部分很重要,別一上來(lái)就堆數(shù)據(jù),得讓人家明白你為什么要做這個(gè)。
接著就是收集資料。網(wǎng)上找找公開(kāi)的數(shù)據(jù)是一方面,但最好能實(shí)地跑跑售樓處、中介門(mén)店什么的。不過(guò)有些時(shí)候,網(wǎng)上找到的信息可能有點(diǎn)滯后,比如某個(gè)區(qū)域的新盤(pán)價(jià)格,網(wǎng)頁(yè)上的可能是幾個(gè)月前的,這時(shí)候就得自己去問(wèn)問(wèn),別光信網(wǎng)上的數(shù)字。還有,二手市場(chǎng)的成交價(jià)有時(shí)候會(huì)跟掛牌價(jià)差挺多的,得搞清楚實(shí)際成交情況。
然后就是整理數(shù)據(jù)了。數(shù)據(jù)多了難免亂,記得分類(lèi)整理,最好做個(gè)表格,這樣看起來(lái)清楚。但有時(shí)候表格做的太復(fù)雜,列了好多沒(méi)必要的東西,反而讓人看不明白。另外,如果數(shù)據(jù)量太大,可以挑重點(diǎn)寫(xiě),比如成交量最大的幾個(gè)區(qū)域,別一股腦全放上去。
分析的時(shí)候,不能只看表面現(xiàn)象。比如,某個(gè)區(qū)域的房子賣(mài)得特別快,是不是因?yàn)榻煌l件改善了?或者是學(xué)校建起來(lái)了?但有時(shí)候會(huì)忽略掉一些細(xì)節(jié),像開(kāi)發(fā)商促銷(xiāo)活動(dòng)的影響,這種短期因素得剔除掉,不然得出的結(jié)論可能不準(zhǔn)。
最后就是寫(xiě)報(bào)告正文了。這部分要條理清晰,但有時(shí)候?qū)懙锰珕?,一句?huà)能說(shuō)清的事,偏要說(shuō)三句。比如描述一個(gè)區(qū)域的供需情況,可以簡(jiǎn)明扼要地說(shuō)清楚,別老重復(fù)同樣的意思。還有,引用的數(shù)據(jù)出處也得標(biāo)明,這很重要,但有時(shí)候會(huì)忘記寫(xiě)上來(lái)源,容易讓人懷疑數(shù)據(jù)的真實(shí)性。
寫(xiě)完后還得檢查一遍,看看有沒(méi)有明顯的錯(cuò)誤。不過(guò)有時(shí)候忙起來(lái),會(huì)漏掉一些小地方,比如把“市中心”寫(xiě)成“中心市”,雖然不影響大意,但仔細(xì)看的話(huà)還是能看出問(wèn)題。另外,報(bào)告里的專(zhuān)業(yè)術(shù)語(yǔ)最好解釋一下,尤其是對(duì)不太熟悉這個(gè)行業(yè)的人來(lái)說(shuō),生僻詞太多容易讓人摸不著頭腦。
【第6篇】房地產(chǎn)市場(chǎng)分析及投資報(bào)告怎么寫(xiě)3600字
一 市場(chǎng)調(diào)查及分析
房屋永遠(yuǎn)是人類(lèi)生活居住必不可少的產(chǎn)品.自從中國(guó)改革開(kāi)放,有了商品房這個(gè)概念.全國(guó)各地都在大量的圈地建房.房地產(chǎn)市場(chǎng)迅速的繁榮起來(lái).人們對(duì)居住條件和居住環(huán)境的要求也越來(lái)越高.而人口多,土地少所造成的供不應(yīng)求現(xiàn)象是每個(gè)城市所面臨的難題.人均居住面積仍然比較少.市場(chǎng)對(duì)自住型、改善型的剛性需求依然強(qiáng)烈。我從多方面了解到,相對(duì)于周邊同級(jí)別城市的房?jī)r(jià)而言,每平米價(jià)格大概要低200------500元左右。根據(jù)在市房屋交易中心觀察9天時(shí)間中所調(diào)查情況看:每天上午在中心辦理業(yè)務(wù)的平均量為10—15套,下午相對(duì)較少,但平均量也能達(dá)到10套左右,證明二手房具備一定規(guī)模的市場(chǎng)。且經(jīng)觀察,業(yè)務(wù)辦理總量中有近60%由中介公司在負(fù)責(zé)過(guò)戶(hù)、抵押等事務(wù),仍有較大份額的中介市場(chǎng)空缺?,F(xiàn)階段本地房產(chǎn)中介公司現(xiàn)狀分析,在成交的房屋當(dāng)中,房改房是成交熱點(diǎn),超過(guò)半數(shù)都是此類(lèi)房源成交。根據(jù)我在網(wǎng)上出售信息中了解到,此類(lèi)房源售價(jià)大多在15----25萬(wàn)之間。應(yīng)為二手房交易中的主力產(chǎn)品。而且購(gòu)買(mǎi)方多為年輕人,應(yīng)為自住型或改善性的需求。而更多的外來(lái)人口涌入,投資型和過(guò)度型的客戶(hù)也將成為讓市場(chǎng)更加活躍的重要因素。所以,在對(duì)市場(chǎng)的短時(shí)間觀察和分析后,我對(duì)二手房市場(chǎng)相當(dāng)?shù)目春茫A(yù)計(jì)房?jī)r(jià)還有大量的上升空間。
二 經(jīng)營(yíng)模式
采用注冊(cè)公司,地鋪經(jīng)營(yíng)的模式。主要從事新房代理銷(xiāo)售、二手房買(mǎi)賣(mài)、租賃、房產(chǎn)評(píng)估、房產(chǎn)置換的業(yè)務(wù)。在公司業(yè)務(wù)開(kāi)展到一定量的時(shí)候,在時(shí)機(jī)合適的時(shí)候進(jìn)行商業(yè)地產(chǎn)(寫(xiě)字間、商鋪)的買(mǎi)賣(mài)、租賃業(yè)務(wù)。
三 投資風(fēng)險(xiǎn)報(bào)告
在經(jīng)過(guò)對(duì)市場(chǎng)的市場(chǎng)調(diào)查中,在充分肯定這個(gè)行業(yè)的發(fā)展前景的前提下。我總結(jié)出以下幾點(diǎn)需要重視的、對(duì)公司的經(jīng)營(yíng)和發(fā)展會(huì)造成極大危險(xiǎn)的風(fēng)險(xiǎn)情況并做出我們的風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避的欲案。
1:市民對(duì)中介行業(yè)較為抵觸。
主要原因有以下兩點(diǎn):
a:二手房市場(chǎng)發(fā)展較晚,人們對(duì)中介行業(yè)的認(rèn)可度不夠。而且在二手房市場(chǎng)發(fā)展的初期,各家中介服務(wù)公司經(jīng)營(yíng)模式相當(dāng)混亂。都單純以收取看房費(fèi)為營(yíng)業(yè)目的,而根本不談服務(wù)。這種情況造成了很長(zhǎng)時(shí)間內(nèi),市民對(duì)中介行業(yè)的看法都是負(fù)面的。
b:在去年中天、創(chuàng)輝兩家中國(guó)大型中介服務(wù)商關(guān)門(mén)事件。不可否認(rèn),這兩次事件的發(fā)生,對(duì)于國(guó)人對(duì)于中介服務(wù)行業(yè)所產(chǎn)生的印象是負(fù)面的。也是現(xiàn)在大量的房東和客戶(hù)對(duì)中介抱有不信任的看法的主要因素。而且,中國(guó)自有了中介這個(gè)行業(yè)以來(lái),這種不信任是始終伴隨著這個(gè)行業(yè)的發(fā)展的。但此次事件也從另一方面來(lái)說(shuō),是加快對(duì)行業(yè)的洗牌速度,正規(guī)化和制度化的改革將加大步伐。對(duì)整個(gè)行業(yè)來(lái)說(shuō),未嘗不是件好事。
以上兩點(diǎn)是市民對(duì)中介行業(yè)有抵觸情緒的最主要的原因。但是,經(jīng)過(guò)我和現(xiàn)在正在經(jīng)營(yíng)中的一些人士的交流中了解到。房管局已在XX年年年底下發(fā)文件,并召集中介行業(yè)、房產(chǎn)網(wǎng)站、評(píng)估公司的經(jīng)營(yíng)者開(kāi)了幾次行業(yè)會(huì)議。要求中介服務(wù)行業(yè)在____年年底前必須實(shí)行公司化,在行業(yè)內(nèi)需推行國(guó)家有關(guān)部門(mén)所規(guī)定的行業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),推進(jìn)二手房中介行業(yè)正規(guī)化,提高準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)。相信在這些標(biāo)準(zhǔn)的制訂后,會(huì)有大量的不正規(guī)的、以收取看房費(fèi)為營(yíng)業(yè)目的的小作坊關(guān)門(mén)。也會(huì)轉(zhuǎn)變老百姓對(duì)中介服務(wù)行業(yè)的認(rèn)識(shí)。從去年開(kāi)始,有多家中介公司,如眾信、陽(yáng)光置業(yè)、富房置業(yè)等公司在自供二手房中介行業(yè)有一定影響力的公司實(shí)行國(guó)家規(guī)定成交后收取2%服務(wù)傭金的收費(fèi)方式,而不再收取諸如看房費(fèi)、代辦過(guò)戶(hù)、代辦貸款等費(fèi)用。在經(jīng)營(yíng)過(guò)程中也沒(méi)有遇到阻力。證明市民也有買(mǎi)房只要中介公司服務(wù)到位了就該付傭金的意識(shí)。而且,我在陽(yáng)光置業(yè)代理有限公司工作過(guò)程中,發(fā)現(xiàn)該公司和其他多家以收取傭金為服務(wù)費(fèi)用的公司中,經(jīng)營(yíng)狀況都較良好,單套住房成交后收益能達(dá)到傭金外還有一部分房屋差價(jià)的現(xiàn)象存在。這不是獨(dú)有的情況,而是在很多城市都曾經(jīng)存在或現(xiàn)仍然存在的現(xiàn)象。所以這也是公司提高業(yè)績(jī)的一種途徑,并且能在公司前期的經(jīng)營(yíng)過(guò)程中降低生存風(fēng)險(xiǎn)的一種手段。作為新進(jìn)入市場(chǎng)的一家新公司,前期的市場(chǎng)認(rèn)可度是制約公司發(fā)展的一個(gè)難題。我們準(zhǔn)備以公司注冊(cè),地鋪經(jīng)營(yíng)的模式。門(mén)店地點(diǎn)定在人流量大、車(chē)流量大并且門(mén)店外能停車(chē)的區(qū)域。門(mén)店裝修要簡(jiǎn)單而又有特色,在外觀上要有一定的吸引力,對(duì)客戶(hù)造成良好的感官認(rèn)識(shí)。派出公司員工(著正裝)在各小區(qū)門(mén)口派發(fā)正面印有公司簡(jiǎn)介、背面印有公司房源信息的dm單。希望在短期內(nèi)促成公司在二手房市場(chǎng)有一定的知名度。在經(jīng)營(yíng)過(guò)程中,要求員工在工作過(guò)程中推行公司的服務(wù)理念。使新老客戶(hù)在公司服務(wù)的過(guò)程中潛移默化的認(rèn)可公司,并爭(zhēng)取口碑相傳,擴(kuò)大公司的影響力。整個(gè)流程中以服務(wù)作為本公司區(qū)別與現(xiàn)有公司的標(biāo)志。在經(jīng)營(yíng)過(guò)程中,控制經(jīng)營(yíng)成本,結(jié)合大型城市和本地中介服務(wù)公司的操作模式,爭(zhēng)取單套成交利潤(rùn)最大化。在啟動(dòng)資金較少的情況下,嚴(yán)格控制前期投入成本,欲留足夠的流動(dòng)資金。以至于能更長(zhǎng)時(shí)間的立足于市場(chǎng),在生存下來(lái)的前提下努力發(fā)展。
2:中介服務(wù)行業(yè)是勞動(dòng)力密集的銷(xiāo)售行業(yè)。核心競(jìng)爭(zhēng)力是信息的多少,而信息的來(lái)源主要靠門(mén)店、網(wǎng)絡(luò)、報(bào)紙廣告、掃街、人際網(wǎng)絡(luò)等手段來(lái)獲取。置業(yè)顧問(wèn)是公司發(fā)展的關(guān)鍵,因?yàn)樾畔⒌膩?lái)源和客戶(hù)的維護(hù)乃至最后的成交、售后服務(wù)都需置業(yè)顧問(wèn)一直跟進(jìn)。雖然中介行業(yè)需要的是量,只是一種銷(xiāo)售行為??稍趶男畔⒌氖占?、信息的處理到后面的帶看、議價(jià)、談判、成交、過(guò)戶(hù)等一切的行為都涉及許多的技巧和包括法律法規(guī)、稅收、裝修、甚至還需要風(fēng)水學(xué)等相關(guān)知識(shí)。所以,要成為一名優(yōu)秀的二手房經(jīng)紀(jì)人并不是一件簡(jiǎn)單的事,而且,在公司前期是經(jīng)營(yíng)狀況最脆弱的階段,任何的差錯(cuò)就能導(dǎo)致公司資金周轉(zhuǎn)出現(xiàn)大問(wèn)題。建立完善的培訓(xùn)機(jī)制是必須要的。我已和公司的注冊(cè)經(jīng)紀(jì)師、會(huì)計(jì)師協(xié)商過(guò),由他們對(duì)員工進(jìn)行二手房交易過(guò)程中的法律、稅收、財(cái)務(wù)、二手房基礎(chǔ)知識(shí)的培訓(xùn),我對(duì)員工進(jìn)行商務(wù)禮儀、信息的開(kāi)發(fā)、銷(xiāo)售技巧等方面培訓(xùn)。而且會(huì)在實(shí)際操作中鼓勵(lì)他們獨(dú)立操作,爭(zhēng)取盡快熟悉業(yè)務(wù)流程及相關(guān)的業(yè)務(wù)知識(shí)。
公司能不能在市場(chǎng)站穩(wěn)腳,靠的是業(yè)績(jī)和誠(chéng)信經(jīng)營(yíng)。業(yè)績(jī)是公司能否存活的關(guān)鍵,公司不是養(yǎng)閑人的地方。優(yōu)勝劣汰也是市場(chǎng)生存的法則。所以,我在經(jīng)營(yíng)過(guò)程中將采取績(jī)效考核的制度。單月業(yè)績(jī)不達(dá)公司要求的最低業(yè)績(jī)者將記過(guò)一次,并罰款50元;連續(xù)兩個(gè)月未達(dá)標(biāo)者將自動(dòng)離職,年度累計(jì)三次未達(dá)標(biāo)者公司將勸其離職;而單月業(yè)績(jī)第一名,公司將有物質(zhì)獎(jiǎng)勵(lì);連續(xù)3個(gè)月業(yè)績(jī)第一名將晉升為高級(jí)置業(yè)顧問(wèn),底薪將從600元升為900元,提成不變;連續(xù)半年業(yè)績(jī)第一名者,將晉升為營(yíng)業(yè)主任,底薪1200元,提成不變;或年度累計(jì)4次業(yè)績(jī)第一名,將提升為高級(jí)置業(yè)顧問(wèn);年度累計(jì)8次者,將提升為營(yíng)業(yè)主任。
信息資源是中介行業(yè)的核心。我將在公司實(shí)行公盤(pán)制度,將房源共享,要求員工多與房東進(jìn)行溝通,從而拿到房東的底價(jià),提高公司的競(jìng)爭(zhēng)力。為了避免客戶(hù)的流失,公司的客戶(hù)資源也將進(jìn)行優(yōu)化配置。如小張接待的客戶(hù),在三天之內(nèi)不能形成帶看的,須將客戶(hù)轉(zhuǎn)給經(jīng)理,由經(jīng)理分配給其他人員。爭(zhēng)取不浪費(fèi)每一個(gè)客戶(hù)。
中介行業(yè)是人員流動(dòng)相對(duì)較大的行業(yè),剛培訓(xùn)出一個(gè)能夠獨(dú)擋一面的置業(yè)顧問(wèn)就辭職的事情在每家中介公司都時(shí)有發(fā)生,而骨干的過(guò)快流失也將影響公司的發(fā)展。所以公司在經(jīng)營(yíng)過(guò)程中會(huì)以人為本。將在日常工作和培訓(xùn)中,加強(qiáng)員工對(duì)公司的忠誠(chéng)度的培養(yǎng),對(duì)各方面能力突出的員工給予一定的精神、物質(zhì)獎(jiǎng)勵(lì),增強(qiáng)員工對(duì)公司的認(rèn)可。
3:和中介服務(wù)行業(yè)相關(guān)的部門(mén)很多,包括工商、稅務(wù)、房管局、銀行、評(píng)估公司等。和任何一個(gè)部門(mén)關(guān)系不好,都會(huì)影響公司的經(jīng)營(yíng)。在經(jīng)營(yíng)過(guò)程中,要做好和同行之間的交流,同房產(chǎn)網(wǎng)站和本地發(fā)行量較大的報(bào)業(yè)也要有良好的關(guān)系。搭建一個(gè)正常的、高效的平臺(tái)是一個(gè)重要的工作。
4:政策對(duì)于任何一個(gè)行業(yè)都起到相當(dāng)?shù)挠绊?,中介行業(yè)也不可能例外。從XX年開(kāi)始,中央出臺(tái)了大量的調(diào)控政策來(lái)限制炒房和盲目投資。包括營(yíng)業(yè)稅、個(gè)人所得稅、土地增值稅和去年多次的銀行加息,這些政策也確實(shí)起到了很好的作用。有關(guān)部門(mén)也多次講話(huà),要求抑制房?jī)r(jià)過(guò)快增長(zhǎng),要求各地方政府加大經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房的開(kāi)發(fā)力度。但我們需要相信一個(gè)事實(shí),中國(guó)土地政策不改變,中國(guó)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商就拿不到便宜的地,房?jī)r(jià)也就不會(huì)跌。試想一下,在土地價(jià)格在漲,鋼材在漲,水泥在漲,各種造房原材料都在漲的情況下,而房?jī)r(jià)在跌。這是多么不可思議的一件事。國(guó)家在任何時(shí)候都沒(méi)說(shuō)過(guò)一句房?jī)r(jià)會(huì)跌的言論,無(wú)論是總理的政府工作報(bào)告,還是各地方政府下達(dá)的各種文件,都只說(shuō)抑制房?jī)r(jià)過(guò)快增長(zhǎng)。所以,我敢斷言,中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的拐點(diǎn)還沒(méi)有來(lái)到,房地產(chǎn)市場(chǎng)的冬天離現(xiàn)在還很遙遠(yuǎn)。新房?jī)r(jià)格不降,二手房的價(jià)格就更不會(huì)降。持房觀望的房東是不會(huì)比持幣觀望的客戶(hù)急的。要買(mǎi)房的人始終要買(mǎi)房,而要賣(mài)房的人則不一定要賣(mài)房。而自一直以來(lái)都是賣(mài)方市場(chǎng),房東方始終占據(jù)主動(dòng)。所以,我看好二手房市場(chǎng)的發(fā)展前景,前面也說(shuō)到過(guò),相關(guān)部門(mén)已經(jīng)要求中介服務(wù)行業(yè)在____年底之前達(dá)到公司化、正規(guī)化、制度化,市場(chǎng)的服務(wù)機(jī)制完善了,客戶(hù)也就會(huì)認(rèn)同我們所做的工作。所以,二手房市場(chǎng)會(huì)越來(lái)越好。
寫(xiě)報(bào)告經(jīng)驗(yàn)44人覺(jué)得有用
房地產(chǎn)市場(chǎng)分析及投資報(bào)告怎么寫(xiě)
寫(xiě)這類(lèi)報(bào)告,開(kāi)頭得先明確目的。比如是為了給公司做決策參考,還是向投資者展示項(xiàng)目前景。要是沒(méi)弄清楚這一步,后面的內(nèi)容可能就跑偏了。比如有的報(bào)告一上來(lái)就堆數(shù)據(jù),卻忘了交代為什么要分析這些數(shù)據(jù)。
接著就要搜集資料,這個(gè)階段特別重要。得從多個(gè)渠道找信息,像政府發(fā)布的政策文件,統(tǒng)計(jì)局的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù),還有行業(yè)內(nèi)的新聞報(bào)道。不過(guò)有些資料可能不太靠譜,比如一些自媒體發(fā)的文章,里面的數(shù)據(jù)來(lái)源不清楚,這樣的信息最好別用。
整理完資料后,就得開(kāi)始分析了。房地產(chǎn)市場(chǎng)這塊兒,有幾個(gè)關(guān)鍵點(diǎn)必須得看,像房?jī)r(jià)走勢(shì)、供需情況、區(qū)域發(fā)展?fàn)顩r什么的。分析的時(shí)候不能只盯著一個(gè)地方,得橫向?qū)Ρ葞讉€(gè)城市的情況,這樣才能看出差異。比如說(shuō)某市的房?jī)r(jià)漲得快,但租金回報(bào)率低,這就得好好琢磨一下背后的原因。
投資這部分,得結(jié)合前面的分析結(jié)果。要是某個(gè)地區(qū)的房子增值潛力大,那就可以建議加大投入。不過(guò)這里有個(gè)小問(wèn)題需要注意,就是有些報(bào)告會(huì)忽略資金成本的問(wèn)題。比如計(jì)算收益的時(shí)候,只算房?jī)r(jià)上漲帶來(lái)的收益,卻沒(méi)把貸款利息算進(jìn)去,這樣得出的結(jié)果就會(huì)有點(diǎn)偏差。
最后還得寫(xiě)個(gè)結(jié)論,但這結(jié)論不能太籠統(tǒng)。得具體指出哪些區(qū)域值得投資,哪些風(fēng)險(xiǎn)需要規(guī)避。當(dāng)然,寫(xiě)報(bào)告的時(shí)候也可能遇到點(diǎn)麻煩,比如數(shù)據(jù)更新不及時(shí),導(dǎo)致分析出來(lái)的結(jié)果跟實(shí)際情況有出入。這種情況下,就得重新調(diào)整策略,想辦法補(bǔ)救。
整個(gè)報(bào)告寫(xiě)完后,還得檢查一遍。有時(shí)候會(huì)因?yàn)槭韬雎┑粢恍┲匾募?xì)節(jié),比如忘了標(biāo)明數(shù)據(jù)的出處,或者是單位寫(xiě)錯(cuò)了。這些問(wèn)題雖然不大,但會(huì)影響報(bào)告的專(zhuān)業(yè)性。所以檢查的時(shí)候得仔細(xì)點(diǎn),確保每一條信息都準(zhǔn)確無(wú)誤。
要是報(bào)告是給高層領(lǐng)導(dǎo)看的,還得注意語(yǔ)言表達(dá)。不能用太專(zhuān)業(yè)的術(shù)語(yǔ),得讓他們能聽(tīng)明白。比如講到市場(chǎng)趨勢(shì)的時(shí)候,不能光說(shuō)“呈上升態(tài)勢(shì)”,得具體描述是哪些因素推動(dòng)了價(jià)格上漲,這樣領(lǐng)導(dǎo)才好做出判斷。